2. Deux facteurs externes : fin de Bulle et déréglementation urbaine

a. La contraction du centre : les prix fonciers

Pendant la période de la Bulle, la pression sur les terrains est très forte dans le Chûô-ku où les jiageya 地上げ屋 ⁹³ sont particulièrement ⁹⁴ actifs pour remembrer les parcelles afin de les convertir en terrain commercial pour l’immobilier d’affaires.

Il en résulte une baisse de la population de l’arrondissement qui se prolonge après le dégonflement de la Bulle. Les autorités locales, l’arrondissement de Chûô, tentent pourtant de maintenir des populations en son sein, avec des subventions au logement. Mais les prix fonciers sont alors encore très élevés, et les marges de manœuvre de la régie semi-publique de logement (Toshisaisei), comme celles des régies municipales de logements, sont faibles. Elles n’ont pas la possibilité de préempter les terrains, les achats sont trop onéreux, et elles font face à la pression des promoteurs immobiliers qui ne jurent à l’époque que par la construction de bureaux. Ce n’est qu’après, la Bulle s’étant dégonflée, que les populations commencent à revenir dans l’arrondissement : celles-ci sont de retour en 1997, année qui marque le minimum des prix fonciers résidentiels (fig. 64).

Figure 64 : Évolution relative des prix fonciers dans le Chûô-ku 1984-2004 Source : Kokumin no koteishisanzei sôzokuzei no futan ni kansuru torikumi ni tsuite区民の固定資産税・相続税の負担軽減に関する取り組みにつて (sur les abattements de charge des droits d’héritages et les impôts sur les biens fixes pour les citoyens de l’arrondissement), Arrondissement de Chûô, document 6 p., fabriqué et fourni par l’arrondissement de Chûô le 08/02/2005. .

Figure 65 : Évolution en valeur absolue des prix fonciers dans le Chûô-ku 1984-2004 Source : Kokumin no koteishisanzei sôzokuzei no futan ni kansuru torikumi ni tsuite区民の固定資産税・相続税の負担軽減に関する取り組みにつて (sur les abattements de charge des droits d’héritages et les impôts sur les biens fixes pour les citoyens de l’arrondissement), Arrondissement de Chûô, document 6 p., fabriqué et fourni par l’arrondissement de Chûô le 08/02/2005. .

Pour les terrains commerciaux, l’amplitude s’avère moins large que pour les terrains résidentiels, mais la chute est continue jusqu’à 2004 où une légère augmentation se fait sentir (de 64 à 64,2 de l’indice 100 de 1984) (fig. 65). Des signes de reprises sont observés dans certains points du Chûô-ku, le quartier de Ginza et à proximité de la gare de Tôkyô, mais ils sont très ponctuels.

En corollaire de la baisse en valeur des prix du terrain, les hautes valeurs foncières se contractent à l’intérieur de la capitale. Physiquement, il y a bien contraction du centre, comme un ressac de la vague foncière. Ce mouvement touche toute l’échelle des valeurs foncières, mais plus particulièrement les valeurs médianes des prix fonciers résidentiels.

Les cartes des isoprix montrent bien le phénomène de contraction des plus hautes valeurs foncières. Après avoir débordé hors du Yamanote, englobant pratiquement tous les 23 arrondissements et se projetant jusqu'à la gare Yokohama, elles sont aujourd’hui réduites au périmètre de la ligne Yamanote.

Figure 66 : La contraction spatiale des prix fonciers de 450 et 600 mille yen/m² à Tôkyô entre 1995 et 2004 Voir cartes détaillées en annexe IV p. 230. .

Suivant le mouvement, les valeurs médianes se limitent désormais à la périphérie du centre (fig.66, voir également fig.27 p.50). Incontestablement, à l’inverse de la situation pendant la Bulle, lorsque les hausses des prix fonciers avaient chassé les habitants du centre ville, la décrue permet mécaniquement le retour des populations vers le centre. D’autant plus que dans le centre les jiageya ont disparu (Bourdier et Pelletier, 2000) et que les mesures pour relancer le marché foncier et la construction en centre ville favorisent la construction de logements.