b. Une certaine mixité sociale
La présence de deux acteurs aux logiques d’investissement différentes, Mitsui et la Toshisaisei, a produit une offre de logements plus diversifiée qu’il n’y parait. Ainsi en dépit de la rupture paysagère et sociale qu’a constitué River City 21 dans cette partie de la ville, l’opération ne se limite pas uniquement à une offre de logements de luxe pour les classes les plus hautes de la capitale japonaise.
Les logements les plus onéreux sont gérés par Mitsui Fudôsan sur le Bloc Nord et le Bloc Ouest. Ils offrent une vue imprenable sur les hauts quartiers du Chûô-ku : Kyôbashi et Ginza. Un peu plus de la moitié des appartements est mise en vente, le reste en locatif.
Les appartements les plus cossus de l’opération sont ceux de la Century Park Tower. Au-delà du décor luxueux des halls d’entrée (marbres et musique d’ambiance), les charges pour les résidents incluent des services à la personne 24h/24 et la mise à disposition de salons privatifs. Le poste de police du quartier (kôban交番) est bien placé : juste au pied de la tour.
Dans cette dernière, les appartements les plus côtés peuvent atteindre les quatre millions de yens le mètre carré, mais la moyenne se situerait plutôt autour du million de yens le mètre carré (6 000 €/m²) (Saitô et Tano, entretiens 2005). Pour certains observateurs 102 , les loyers ont subi une baisse de deux à trois fois le prix envisagé au départ par Mitsui fudôsan.
Si l’on se réfère à certains prix du marché de l’occasion des appartements, un 2-LDK de 70 m2, au sixième étage de Century Pack Tower, est proposé en septembre 2007, à 79,8 millions de yens (un peu plus de 500 000 €), soit 1,14 millions de yens/m2 (un peu moins de 7 150 €/m2). Les charges sont de 24 000 yens par mois (140 €) pour l’ensemble de l’immeuble 103 .
À la même époque, sur City Front Tower, un appartement 1-LDK de 60m2 au trente sixième étage est proposé à 49 millions de yens, soit environ 316 000 € (5 260 €/m2).
Dans Parc Side Wings et Riverpoint Tower, (Bloc Ouest) les loyers pratiqués par Mitsui sont moins élevés. Le parc est uniquement locatif et vise des familles des classes moyennes supérieures, avec des 2-LDK et des 3-LDK loués entre 200 000 et 300 000 yens par mois avec des maxima de 400 000 yens par mois.
En 2003, Tsukishima était estimé à 570 000 yens/m² en terrain résidentiel, ce qui est dans la moyenne de l’arrondissement de Setagaya 世田谷à la même époque, légèrement moins cher que la moyenne du Chûô-ku estimée à 683 900 yens/m². On est loin des prix de Chiyoda et Minato qui dépassent le million de yens au mètre carré 104 .
Les prix des appartements Mitsui ne sont pas bon marché 105 , mais ils sont à la portée des classes moyennes et moyennes supérieures à double revenu. De fait l’occupation des immeubles varie, des familles de cols blancs, dans les appartements les moins chers, aux stars de la télévision et du sport dans les lofts des derniers étages des tours 106 .
La Toshisaisei suit un modèle similaire avec des logements en locatif de prestige intermédiaire. Les loyers les plus élevés sont les deux tours East Towers et East Towers II où la régie se comporte comme un acteur du secteur privé, pratiquant des loyers élevés. L’offre reste cependant relativement large, autant dans le type d’appartements qu’au niveau des loyers (fig. 72 et 73). Sur East Towers cette offre varie du 1-DK de 37m2 à 115 000 yens/mois (734 €) au 3LDK de 96 m2 à 290 300 yens/mois 107 , le loyer médian pondéré est de 283 926 yens/mois. Sur East Towers II, plus récente, le loyer médian pondéré est de 237 569 yens/mois avec une offre variant du 1-K de 44 m2 à 122 200 yen/mois au 3-LDK de 85 m2 à 318 600 yen/mois. Le 2-LDK de 55,5 m2 est disponible à partir de 172 300 yens/mois (environs 1 100 €).
L’offre principale des appartements de la Toshisaisei est constituée de 1-ldk et 2-ldk avec des loyers d’appartements entre 185 mille et 288 000 yens pour la première tour, entre 150 500 et 200 400 yens/mois pour East Towers II, mieux située et plus récente, mais dont l’offre est plus hétérogène, tant en loyers qu’en types d’appartements offerts.
Ces loyers de la Toshisaisei sont loin d’être à la portée de tous les habitants de Tôkyô. Cependant, dans une zone située à deux kilomètres de Ginza 4e chôme, et pour des appartements neufs, ils ne représentent pas un niveau inaccessible pour peu que le foyer bénéficie de deux revenus.
Au différentiel de loyer et de qualité des logements entre les parcelles, les aménageurs ont tenté de promouvoir une mixité à l’intérieur même du bâti avec des offres locatives qui varient au sein d’un même immeuble ou d’une même tour : lofts de luxe sur deux étages au sommet des tours, des appartements pour couples avec enfants, et des entresols avec studios pour étudiants, travailleurs célibataires ou SOHO 108 .
La différence sociale entre les zones sous contrôle de Mitsui, dont l’offre à la vente et l’offre locative est de plus haut standing, se vérifie par contre au niveau des charges de l’ordre des 20 000 yens à 30 000 yens par mois pour les tours, alors qu’elle ne dépassent jamais les 10 000 yens pour les immeubles de la Toshisaisei.
L’opération est considérée comme terminée par Mitsui et le Chûô-ku. Ce n’est pas tout à fait exact : les deux parcelles qui devaient être utilisées pour de l’immobilier de bureaux n’ont pas été construites et, comme sur le Rinkaifukutoshin, elles sont reconverties en parking en attendant des jours meilleurs. Pour son parc de bureaux Mitsui a préféré la friche de Shiodome : au contact direct de l’hypercentre, desservie par la gare Shinbashi du Yamanote, le groupe peut rivaliser plus sûrement avec les immeubles de Marunouchi aux mains de son rival Mitsubishi.