Introduction

Les marchés immobiliers sont au cœur des mutations et des dynamiques urbaines. Ils suscitent également un large intérêt dont témoigne le succès des titres de presse faisant leur une sur ce thème. A l'exception d'un dossier spécial sur la franc-maçonnerie, peu de thématiques peuvent susciter le même engouement du lectorat quand l'actualité est terne. Cet attrait s'étend aux acteurs des marchés du logement, agents immobiliers en tête, dont les pratiques à la fois familières et mal connues éveillent une curiosité parfois soupçonneuse. Qu'il s'agisse des transformations les plus visibles affectant les villes, ou du comportement le plus judicieux à adopter pour un particulier amené à vendre ou acheter un bien, les motifs ne manquent pas pour alimenter cette curiosité. Au-delà, on pourrait penser que les sociologues, rarement satisfaits par une lecture spontanéiste des phénomènes marchands, se sont penchés sur les acteurs de marché, d'autant plus que les diverses problématiques élaborées par les sociologues de l'urbain se heurtent fréquemment au fonctionnement des marchés du logement. Or les professionnels de l'immobilier ont fait l'objet de peu de travaux sociologiques en France. Parmi eux, les agents immobiliers ont été encore plus rarement étudiés.

Le fait qu'un sujet n'ait pas, ou très peu, été abordé n'est pas, en tant que tel, une raison pour "aller y voir de plus près", pas plus que l'intérêt personnel, en l'occurrence le souhait de se pencher sur un groupe professionnel particulièrement éloigné de notre habitus "d'homo academicus" en formation, ne construit un objet de recherche. En revanche, les motifs pour lesquels ce thème n'a pas éveillé l'intérêt des chercheurs constituent une porte d'entrée intéressante pour entamer la réflexion, et juger de la pertinence du champ de recherche envisagé. En effet, les agents immobiliers ne renvoient pas, a priori, à un phénomène social unique ni à un aspect brûlant de la question sociale ou de l'actualité qui justifieraient de s'y intéresser soudainement.

L'absence, ou la quasi absence, d'études sociologiques sur les agents immobiliers renvoie en partie à l'histoire de la sociologie urbaine qui, comme l'ont notamment montré Michel Amiot ou Pierre Lassave, s'est largement constituée entre deux pôles, celui du rapport critique aux politiques publiques et celui, dans la continuité de précurseurs comme Paul-Henri Chombart de Lauwe et Henri Lefebvre, de l'analyse des modes de vie, des usages de la ville et du logement, ainsi que de leurs prolongements (parcours résidentiels, sociabilités, etc.) Michel Amiot étudie tout particulièrement la phase dite de contractualisation, au cours de laquelle la sociologie urbaine s'est constituée autour de la commande publique (à partir du milieu des années 1960) entraînant une "insociable sociabilité" entre les chercheurs et les planificateurs qui avaient impulsé ce rapprochement ¹ . Pierre Lassave, étudiant la position de la sociologie urbaine par rapport à l'ensemble des disciplines touchant à cet ensemble non unifié de la "recherche urbaine" ² , montre qu'elle se situe dans la partie académique, critique et théorique de celle-ci, plutôt que dans sa composante professionnelle et technique. Dans les deux ouvrages, le rapport critique à l'économie, qu'il s'agisse de la macroéconomie des comptables nationaux, "langage de la pensée d'Etat" ou de la microéconomie néoclassique, est présenté comme un élément constitutif, et présent dès ses origines, de la sociologie urbaine. Cette histoire, dans le prolongement de laquelle notre travail se situe, n'a donc accordé qu'une place secondaire à l'étude des groupes professionnels du secteur privé participant à la production et à la transformation du cadre urbain, et parmi eux, une place encore moindre aux professionnels du marché.

L'absence de travaux sur les agents immobiliers est également à rechercher dans les évolutions mêmes de l'espace urbain où la construction et la production du cadre bâti n'ont que récemment cédé la première place aux transactions dans le parc existant. Des études devenues classiques ont ainsi été réalisées sur les spéculateurs immobiliers ³ et sur les sociétés immobilières du XIXe siècle ⁴ , ou encore sur les promoteurs constructeurs des années 60 et 70 ⁵ , et sur les constructeurs de maisons individuelles au début des années 1980 (cf. infra). A chaque fois elles mettaient en rapport les pratiques et les stratégies d'un groupe professionnel avec un mode dominant de production du logement, de circulation du capital immobilier et d'intervention de l'Etat. Avec la montée en régime des marchés de l'ancien, qui dépassent le neuf (en montant des transactions) au milieu des années 1980, et dont le fonctionnement s'autonomise par rapport au neuf ⁶ , la préoccupation s'est déplacée vers la transformation des logements existants, soulevant la problématique de la réhabilitation, en particulier dans les centres anciens et dégradés. Le personnage emblématique de ce déplacement, le propriétaire bailleur ⁷ , n'est plus un professionnel mais un particulier, encore que la question de sa professionnalisation soit au cœur du débat et que cette figure du propriétaire bailleur puisse être saisie à l'intérieur du système d'acteurs de la réhabilitation ⁸ . Si la thématique de la réhabilitation ne se laisse pas aisément synthétiser par une profession ancienne ou récente, elle a été questionnée par les chercheurs. L'absence de travaux sur les agents immobiliers n'en est que plus flagrante, même si on peut en partie la rapporter au fait que les transactions immobilières paraissent moins directement porteuses de changement social que la réhabilitation.

A certains égards, se pencher sur les agents immobiliers revient à prolonger cette tradition de travaux, même si l'ambition est ici plus modeste puisqu'il ne s'agit pas de voir dans le groupe étudié le point pivot du système actuel du logement. On sait en effet que ce dernier est dans une large mesure organisé autour de la propriété occupante et du modèle de l'accession individuelle à la propriété, permise par le crédit ⁹ , ce qui n'empêche pas l'investissement locatif de représenter une part non négligeable des transactions. Or l'agent immobilier n'a pas de rôle dans les circuits de financement mobilisés. Par ailleurs, les intermédiaires professionnels ont, à chaque période, moins suscité de recherches : sans parler des agents immobiliers, les administrateurs de biens ¹⁰ (appelés régies à Lyon) n'ont pas (ou peu) été étudiés pour les périodes où l'immobilier de rapport prédominait, pas plus que les marchands de biens dans les travaux sur la réhabilitation. Notre objectif n'est pas d'aborder toutes les modalités de l'intermédiation sur les marchés immobiliers mais de décrire celles correspondant au travail des agents immobiliers. En portant l'attention sur cet acteur, on interroge donc les logiques de marché qui sont censées prévaloir en période de recul des régulations étatiques ¹¹ , et l'on pointe le fait que ces logiques ne sont pas seulement le fait des particuliers et qu'elles sont modulées, voire structurées, par les intermédiaires.

Notre réflexion sur les agents immobiliers s'enracine dans le constat que le marché immobilier joue un rôle considérable dans le façonnement des villes mais que son fonctionnement reste dans l'ombre, souvent présenté comme spontané, résultant d'une concurrence dont les principes ne sont pas toujours explicités, et appréhendé à travers les contraintes qu'il fait peser sur les ménages. A travers les agents immobiliers, il s'agit donc d'analyser sociologiquement les mécanismes de marché. En arrière-plan, la nécessité de mieux connaître les marchés du logement renvoie à la position qu'ils occupent, à la croisée de plusieurs problématiques centrales. La connaissance des marchés immobiliers est tout d'abord un enjeu de politique publique, notamment à l'échelon local puisque, comme le souligne Jean-Claude Driant, elle cherche à agir sur des comportements déterminés par un contexte marchand :

‘"Le domaine de l'habitat est caractérisé, du point de vue de l'action publique, par le fait que les politiques s'appliquent à réguler des échanges portant principalement sur des biens marchands, eux-mêmes caractérisés par leur situation dans un contexte local. Ce double ancrage a pour conséquence première le fait que la plupart des décisions publiques en la matière ont pour objectif d'orienter ou de réorienter les choix des acteurs de l'offre et de la demande de logements ainsi que leurs effets sur le territoire." ¹² ’

Le deuxième grand enjeu est la compréhension des modes de circulation du bien logement sur un marché : si le logement peut être considéré comme un bien économique, sa constitution en marchandise est loin d'aller de soi. L'étude de Christian Topalov ¹³ , qui y voit une "marchandise impossible", met en évidence le décalage entre le coût du logement et les capacités de financement des acteurs (les constructeurs comme les ménages), décalage justifiant l'intervention de la collectivité pour assurer à tous l'accès à ce bien de première nécessité. De la même façon, l'importance de l'acquisition du logement, élément fondateur dans le cycle de vie à la fois pour sa dimension familiale et patrimoniale ¹⁴ , l'éloigne encore des produits de consommation courante. Sans nous situer dans le prolongement de cette approche, il faut souligner que les difficultés à instituer le logement comme marchandise proviennent également des modalités de sa présence sur un marché : chaque logement peut être considéré comme unique, et il n'y pas de lieu fixe où se rencontrent l'offre et la demande, pas de lieu de marché, ni de dispositif régulateur (organisme de cotation ou commissaire priseur), ce qui éloigne le logement à la fois des marchés de biens de consommation et des marchés d'actifs. Les procédés par lesquels un logement mis en vente devient un produit, procédés relevant à la fois de mécanismes institutionnels et d'un travail de publicité et de mise en valeur, doivent donc être étudiés. La question se pose également pour la location mais nous ne la traiterons ici que marginalement.

Un troisième type d'enjeu peut être identifié. Il concerne l'analyse des polarisations socio résidentielles et de la valeur différentielle des espaces. L'évolution de la place prise par le marché en fait un point majeur de passage et de redistribution des mobilités résidentielles :

‘"Dans la mesure où l'adéquation entre l'offre et la demande en logement s'opère majoritairement désormais sur le marché du logement d'occasion, la mobilité résidentielle qui en résulte est susceptible d'éclairer le double processus de dévalorisation et revalorisation des espaces urbains, qui commande les changements de segmentation socio-spatiale des villes." ¹⁵ ’

L'instauration et l'extension des logiques marchandes sont souvent décrits comme étant à l'origine de processus de dualisation, d'accentuation des segmentations ou d'éclatement ¹⁶ provoqués par le renforcement des cloisonnements entre le parc social et le parc privé, par le filtre de la solvabilité, par l'homogénéisation des prix dans des localisations données qui contribue à celle du peuplement au détriment de la mixité sociale, et plus généralement, par la systématisation de la projection des inégalités sociales sur l'espace habité. Si ces remarques sont vraies, au moins en partie, elles appellent un certain nombre de nuances qui sont bien relevées dans les travaux sur la ségrégation :

‘"Si l'on ne peut trouver de correspondance directe et uniforme entre caractéristiques générales de la structure économique et inégalités urbaines, c'est que les politiques et les marchés du logement constituent une médiation majeure." ¹⁷ ’

Notre recherche porte sur cette médiation du marché. Elle peut être saisie dans plusieurs contextes mais il nous semble plus pertinent de l'observer à propos de la transaction et dans les centres-villes. En effet, si la périurbanisation a longtemps été vue comme le phénomène moteur, elle nous semble de plus en plus considérée, avec l'ampleur du mouvement de réappropriation des centres anciens par les classes moyennes et supérieures dont les prémices ont été observés dans les années 1980 ¹⁸ , comme un produit de l'éviction hors des zones centrales des classes populaires et décrite sous l'angle des effets néfastes de l'étalement urbain. Même s'il faudrait évidemment nuancer ce schéma, il est pertinent de s'intéresser à ce qui se joue dans les centres où se fabriquent les dynamiques sociales et spatiales de l'habitat, ce que notent en particulier Nicole Haumont et Jean-Pierre Lévy dans la postface d'un ouvrage collectif qui portant sur les processus de fragmentation de l'espace urbain à l'œuvre tout au long des années 1980 et 1990 :

‘"Ces textes marquent un recentrage de la question de la ségrégation vers celle de la gentrification. L'une et l'autre sont certes indissociables, mais la seconde aura davantage marqué les années 80 et le début des années 90 que la première. Ce déplacement implique de porter un regard attentif sur les lieux d'embourgeoisement, c'est-à-dire les quartiers anciens considérés sous le double aspect de la morphologie sociale et physique. A quelques exceptions près, ces quartiers avaient été les grands absents des monographies réalisées dans les années 70, durant lesquelles la recherche urbaine s'était davantage attachée à étudier les processus ségrégatifs dans les grands ensembles d'habitat social." ¹⁹ ’

A la suite de ce passage, notons que les lieux d'embourgeoisement et de gentrification ne sont pas les seuls espaces urbains à prendre en compte : leur évolution relative, comparée à celle des autres quartiers et notamment des zones intermédiaires moins valorisées, ces quartiers "sans qualités", "simples portions de l'espace urbain" décrits par Yves Grafmeyer ²⁰ , est riche d'enseignements. Ces remarques permettent de situer le contexte et les enjeux qui forment l'arrière-plan de notre travail. Elles appellent moins à étudier l'extension de la sphère marchande dans le domaine de l'habitat qu'à en explorer la logique. En effet, les phénomènes dont il est question ne se résument pas au développement du marché mais engagent des transformations sociales qui sont au principe des changements observés. Or l'étude de ces transformations a souvent tendance à uniformiser le rôle du marché du logement et à n'étudier que les stratégies des ménages face aux contraintes de l'offre et du prix. Anne Gotman remarque ainsi, à propos du passage de la problématique de la construction (caractéristique de la période d'après-guerre et de la pénurie de logements) à celle de la circulation dans un parc existant : "le marché desserre les contraintes et les multiplie" ²¹ . Les rapports des ménages au marché ont essentiellement été étudiés comme une adaptation à des contraintes, adaptation passant par une série de comportements et de stratégies impliquant souvent le groupe familial et parfois le réseau amical (notamment pour la recherche de logement) : transmission, hébergement, caution, aides financières, information dans la recherche de logement, etc. Ce rôle du groupe familial a notamment été décrit par Catherine Bonvalet :

‘"Le comportement en matière de logement n'obéit pas uniquement à des logiques économiques mais également à des logiques familiales. Invisibles au niveau macro-économique, elles fournissent souvent une clé pour comprendre l'itinéraire résidentiel des ménages. Dotée d'un pouvoir d'influence non négligeable, de moyens relationnels et financiers, la famille agit en effet dans l'ombre à toutes les étapes du cycle de vie, en offrant par le jeu des cautions ou la mobilisation financière et matérielle la possibilité d'obtenir ou d'acquérir un logement.(…) Loin de voir ses fonctions dépérir, la famille a su conserver à travers le logement un domaine d'influence et d'intervention tel qu'il n'est plus possible aujourd'hui d'analyser le marché immobilier sans en tenir compte." ²²  ’

Pour la location comme pour l'accession, ces phénomènes souterrains structurant les comportements des ménages sur le marché ont été, au moins en partie, étudiés. Les résultats correspondant fournissent une base précieuse pour notre travail, mais ils ne concernent pas la production des logiques marchandes : fluctuation des prix, valorisation de certains espaces ou de certaines catégories de biens, etc. La perspective retenue ici, distincte de la précédente tout en restant assez proche, consiste alors à voir les mécanismes de marché comme des faits sociaux et à les analyser non pas indirectement à travers le peuplement et les adaptations des ménages, mais en tant que tels, par le prisme du travail des agents immobiliers.