Méthodologie

Un tel travail comporte une dimension exploratoire qui ne doit pas être oubliée et qui a plusieurs conséquences. Elle suppose notamment une investigation et une réflexion sur les sources et les matériaux d'enquête qui peuvent être utilisés, sur leur pertinence, leur portée et leur caractère opératoire. A cet égard, un des enjeux est de parvenir à articuler les informations sur les acteurs étudiés à des données de marché. Dans cette perspective, le choix a été fait de ne pas employer un corpus unique mais d'articuler plusieurs sources de données, collectées et produites. Si chaque composante ne représente qu'un éclairage partiel, leur articulation permet d'aboutir à une vision plus complète des divers aspects de la question envisagée. Dans une perspective qui emprunte notamment aux travaux de Passeron ³⁹ , il nous semble en effet que la logique de la preuve, qui s'inscrit dans un logos ou dans une métrique donnés (techniques statistiques, modélisation, etc.), n'empêche pas de raisonner sur la combinaison de différentes lignes théoriques afin d'en faire ressortir les convergence et de les restituer dans le langage des sciences sociales. Cela suppose de veiller aux conditions dans lesquelles les résultats peuvent être mis en relation (domaine de validité, représentativité, biais de construction, etc.) pour éviter le risque de "prolifération interprétative" mais permet de ne pas s'en tenir aux oppositions canoniques de la discipline, telle que celle entre le quantitatif et le quantitatif, qui reposent en définitive moins sur des perceptions incompatibles que sur des pratiques et des traditions scientifiques à la cohabitation parfois difficile. La présentation des différents corpus de données ne se fera donc pas dans une partie méthodologique isolée mais sera intégrée au fur et à mesure de l'avancement du texte. Pour en donner une vision générale, on peut dire qu'ils relèvent de trois grands ensembles :

• Les données collectées sur les acteurs ont principalement visé à établir une base exhaustive des agents immobiliers de l'agglomération lyonnaise (et même du Rhône puisque la source principale est un fichier préfectoral) : la base est construite à partir de ce fichier (la Préfecture délivrant la carte autorisant les activités de transaction et de gestion) et complétée par divers annuaires, ainsi que par le registre du commerce et des sociétés (RCS). La deuxième source importante comprend un corpus de textes professionnels, d'abord recueillis pour un travail documentaire et qui ont fait l'objet d'un traitement par un logiciel d'analyse de textes visant à étudier les rhétoriques professionnelles des agents. Elles seront décrites respectivement au chapitre 2 et 3.
• Les données d'enquêtes sur les agents immobiliers, destinées d'une part à mieux cerner cette population et d'autre part à analyser ses pratiques, partent d'un travail de terrain (petit nombre d'entretiens avec des agents immobiliers et d'autres professionnels intervenant dans et autour de la transaction immobilière, réalisation d'une courte période d'observation en agence). Elles ont été systématisées par la réalisation d'un questionnaire : l'un a été passé en face-à-face auprès d'une centaine d'agents de l'agglomération lyonnaise (la base de données ayant permis de construire un échantillon), tandis que l'autre a été mis en ligne et adressé à des agences des grandes villes françaises dont les adresses ont été obtenues par les divers annuaires disponibles. Elles seront présentées au chapitre 4.
• Les données sur le marché proviennent principalement d'un service de la communauté urbaine de Lyon, l'Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières (OTIF) qui produit, sur la base de données fiscales, des chiffres portant sur l'ensemble des transactions. Pour la période la plus récente (après 2003) les données sur les prix proviennent de la chambre des notaires du Rhône. L'articulation avec les pratiques des agents immobiliers partira d'une comparaison avec un corpus de petites annonces immobilières permettant d'objectiver le travail de valorisation. Leur analyse sera menée au chapitre 7.

Il ne s'agit ici que d'un aperçu général destiné à clarifier la progression générale. Il faut ajouter à ces ensembles une série de sources secondaires et documentaires dont l'abondance est inévitable pour un travail qui, répétons-le, est par beaucoup d'aspects exploratoire. Dans la mesure du possible, nous sommes revenus aux données disponibles plutôt qu'aux publications (par exemple pour les données de recensement, celles sur le compte du logement, ou encore l'enquête annuelle de l'INSEE sur les entreprises). Il est toutefois impossible de se passer de publications, de notes de conjoncture ou de données d'enquêtes dont la méthodologie et la fiabilité ne sont pas totalement certaines mais qui constituent parfois la seule source d'information sur un sujet donné. Là encore, c'est la convergence entre différents résultats qui permet de les retenir et de considérer qu'elles donnent des ordres de grandeur acceptables.