Le mandat de gestion

Même si ce travail porte avant tout sur la transaction, il est nécessaire de dire quelques mots du mandat de l'administrateur de biens, ne serait-ce qu'à cause des professionnels exerçant les deux activités. Les acquéreurs réalisant un investissement locatif confient parfois la gestion de leur bien à l'agent qui s'est occupé de la transaction. Rappelons également que ce mandat ne se confond pas avec le mandat de location (qui se limite à la recherche de locataire et n'autorise pas l'agence à signer un bail), pour lequel la carte T suffit. Dans le cadre de la loi Hoguet, le mandat de gestion n'est pas fondamentalement différent de celui de transaction : il doit être limité dans le temps, et préciser les conditions de rémunération, souvent un pourcentage des loyers perçus et une commission à chaque changement de locataire, payée par le locataire entrant (à laquelle peuvent s'ajouter des frais de rédaction du bail, et d'établissement de l'état des lieux). Le mandataire doit rendre des comptes mensuellement au mandant. Les fonds détenus (pour travaux, provisions pour charges, etc.) sont également garantis et une assurance contre les loyers impayés est en général souscrite. Les tâches du gestionnaire, dont la liste a été évoquée plus haut, doivent être précisément décrites, ainsi que sa marge de manœuvre.

Le devoir d'informer existe là aussi envers le locataire, mais la protection de ce dernier repose surtout sur la loi du 6 juillet 1989 (L89-462) qui fixe notamment la forme du bail (durée, conditions de résiliation, de révision des loyers, dépôt de garantie, cautionnement, etc.) Dans le cadre d'un mandat de gestion, les obligations du bailleur à l'égard du locataire sont donc reportées sur l'administrateur de biens. Le mandant ne cherche pas seulement à s'épargner la gestion de la relation avec le locataire : il bénéficie en général de l'assurance que son bien sera toujours loué, ou au moins qu'il en percevra toujours le loyer. Les risques de vacance ou d'insolvabilité du locataire sont donc également reportés sur l'intermédiaire. L'agence gérant le bien doit donc, de ce point de vue, plus de comptes à son mandant qu'au locataire.

Ce rapport mandant/mandataire peut néanmoins être partiellement brouillé lorsque l'administrateur de biens est également le syndic de l'immeuble, ce qui est assez fréquent. L'activité de syndic par la loi du 10 juillet 1965 (65-557) sur la copropriété, mais la carte G est nécessaire pour l'exercer ⁷⁵ . Les deux activités sont distinctes, aussi bien du point de vue réglementaire que pratique. Toutefois, lorsqu'un propriétaire confie un mandat de gestion à une agence qui détient également un mandat confié par l'assemblée générale pour être syndic de l'immeuble, un conflit d'intérêt peut naître soit lors de transferts financiers entre le propriétaire et le syndic, soit lors des assemblées générales de copropriété : dans les deux cas, l'intermédiaire doit représenter le premier mais se confond avec le second. Le mandat de gestion protège en principe contre le premier risque (garantie des fonds versés). En ce qui concerne le second, la seule protection semble être le conseil syndical dont les membres ne peuvent faire partie du syndic. Cet aspect est rarement signalé, sans doute parce qu'il est loin d'être la principale source de conflit entre les copropriétaires et les syndics. Pour s'en tenir à l'activité de gestion, la cause principale de sinistre est l'impayé de loyer. La SOCAF déclare que sur les 122 sinistres liés à l'activité de gestion entre 2000 et 2002, 51 sont liés à l'insolvabilité du locataire et 29 à des litiges concernant l'assurance loyers impayés. Le tiers restant concerne des troubles de jouissance, des dégâts des eaux et des sinistres dus au gel. Ces chiffres sont sans doute moins fiables que ceux évoqués plus haut à propos de la transaction la SOCAF est connue pour être une caisse de garantie consacrée plus à la transaction qu'à la gestion. Il n'en reste pas moins qu'ils situent assez bien le fait que la difficulté potentielle entre le bailleur et l'administrateur de bien se situe moins dans des questions de représentation de l'un par l'autre que dans la délégation du risque d'impayé de loyers.