Le cadre institutionnel tel qu'il existe suggère une certaine vision de l'intermédiation et de son rôle, mais on ne peut en déduire directement l'activité des agents immobiliers dans son ensemble. Si l'on s'en tient aux principes, il peut être lu comme une série d'affaiblissements (au sens où on affaiblit un théorème) par rapport à la représentation idéelle, voire axiomatique, du code civil (deux volontés libres contractantes, l'une cédant à l'autre un droit souverain de propriété). La différence entre l'acteur professionnel et le particulier, moins informé, est donc instaurée de façon à protéger le second. Dans une perspective sociologique, en revanche, les règles du droit ne s'analysent pas tant en termes de clarté normative ou de cohérence interne des principes, qu'en fonction de l'interprétation et de l'usage qu'en font les acteurs concernés. Max Weber faisait déjà remarquer dans la deuxième partie d'Economie et Société que la question n'était pas seulement celle des conditions d'obéissance aux prescriptions juridiques 76 , mais aussi celle de leurs conséquences pratiques, comme guide et instrument d'action ou encore comme moyen d'anticipation du comportement d'autrui. L'efficacité des règles ne se limite alors pas à leur obéissance et à la rareté des contentieux, mais se juge aussi sur leur capacité à servir de point d'appui et de référence aux acteurs. Dans cette perspective, comment interpréter les dispositions réglementaires actuelles ? Tout d'abord, rappelons qu'elles n'ont pas créé le métier d'agent immobilier mais qu'elles ont pour objectif de l'encadrer. Elles laissent un espace important à l'intérieur duquel se sont construites, et se construisent, les façons de faire. Un certain nombre de pratiques sont si répandues qu'elles contribuent au moins autant que les règles de droit à délimiter le cadre de l'intermédiation immobilière. Cela ne signifie pas qu'elles ont le même statut ni qu'elles ne peuvent évoluer, mais leur régularité justifie de les traiter en complément de ce qui précède. On en compte quatre, caractéristiques de la situation française, qui sont présentées successivement dans les paragraphes suivants.
Ces conditions relèvent alors soit de l'ordre juridique (mobilisant un appareil de coercition) soit de l'autorité du droit, existant partout où le droit s'applique sans recours à la coercition.