Les locaux commerciaux

Quoiqu'il ait connu des mutations d'une ampleur comparable aux autres parcs, l'immobilier commercial (et artisanal) n'est pas tant étudié en termes de cycles immobiliers qu'en fonction de problématiques de substitution, entre types de surface (centres commerciaux et petits commerces) et d'espaces (centres villes et périphéries), ou de reconfiguration de l'offre commerciale et de la structure urbaine. Le premier aspect, recouvrant non seulement le retrait du petit commerce au profit des grandes surfaces mais aussi, plus spécifiquement, le développement des hypermarchés au long des années 70 et 80 a été le plus massif ¹⁴⁵ malgré la réglementation destinée à le contenir. Cette dernière, incarnée par la loi Royer ¹⁴⁶ , s'appuie sur une représentation consensuelle, au moins au niveau du discours politique, du rôle du petit commerce en centre-ville, que ce soit en matière de diversité, de sociabilités et, plus généralement, de modes de vie urbains. A cet égard toutefois, la notion de petit commerce est trompeuse, l'adjectif "petit" acquérant dans ce domaine des connotations qui vont bien au-delà de la surface du local, et qui sont parfois contradictoires. De fait, l'activité commerciale n'a pas disparu des centres-villes, mais ce sont les enseignes et franchises nationales, à l'image peu compatible avec le "petit commerce de proximité" traditionnel, qui se sont le plus fortement développées dans les secteurs attractifs ¹⁴⁷ . Elles ont d'ailleurs été favorisées par la loi Doubin (Loi 89-1008 du 31/12/1989) sur le commerce associé, qu'il soit sous forme de franchise, de réseau coopératif, ou de licence de marque. Encore peu présente au début des années 1990, la franchise a notamment connu développement important ¹⁴⁸ (ce que l'on verra dans le cas précis de l'immobilier). Prenant acte du risque d'uniformisation que cela représente, la réglementation la plus récente (loi 2005-882 du 02/08/2005), revient à une conception territorialisée et confère aux communes un droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux, et les baux commerciaux à l'intérieur de périmètres de "sauvegarde" qu'elles doivent définir au préalable. Les modalités changent mais l'objectif des textes reste fondamentalement le même, le maintien de la densité et de la diversité des activités commerciales et artisanales dans les secteurs concernés. Ces quelques éléments constituent évidemment une lecture très schématique, qui n'aborde ni le marquage social de l'espace par les commerces, ni la place qu'ils occupent dans les changements urbains, que ce soit par l'action des commerçants eux-mêmes ou à l'occasion de la reconversion des fonds. Il ne s'agit pas ici de développer ces perspectives qui entraîneraient au-delà du fonctionnement des marchés immobiliers. On peut en revanche souligner qu'il existe encore moins de données et de travaux sur les acteurs de l'immobilier commercial que sur celui de bureaux.

La concentration semble moins forte sur le marché des locaux commerciaux, même si les réseaux d'immobilier de bureaux y sont tout aussi présents. Les autres intervenants peuvent être spécialisés dans les locaux commerciaux, soit sur un créneau très précis, comme dans le cas du réseau "L'auxiliaire pharmaceutique", également présent à Lyon, et s'occupant exclusivement des officines, soit plus généralistes, mais il peut s'agir aussi d'agents immobiliers classiques ne prenant qu'occasionnellement des mandats pour ce type de locaux. Les spécificités liées aux fonds de commerce limitent toutefois cet aspect : chaque agence n'a pas une petite partie de son activité consacrée aux commerces. En effet, cette activité ne demande pas seulement une connaissance juridique mais également une certaine familiarité avec des prix et des valeurs locatives ¹⁴⁹ qui sont, d'une part, distinctes de celles du logement et, d'autre part, différentes selon les types de fonds. La diversité des évaluations pour un commerce donné, selon qu'il s'agit de la vente du fonds, du pas de porte, ou du droit au bail, ainsi que l'éventualité d'un changement de destination, complexifie encore le travail de l'intermédiaire et le conseil qu'il est censé apporter. En revanche, les spécialistes en immobilier d'entreprise et en locaux commerciaux prennent souvent des mandats pour des logements en complément de leur activité principale.