Le marché du logement d'occasion est très largement un marché de particuliers. Les autres acteurs pouvant acheter ou vendre sont des collectivités locales et des institutionnels (compagnies d'assurance et établissements financiers) mais, d'après le compte du logement, les personnes morales ne représentaient en 2004 que 1% des acquisitions de logements anciens (soit 1,3 milliards d'euros). A titre de comparaison, elles représentent 4% des acquisitions dans le logement neuf (10% en ajoutant les bailleurs sociaux). Ce chiffre global cache d'importantes disparités selon les régions, la taille des agglomérations et le type de biens, mais reste toujours très inférieur à la part des acquéreurs particuliers. Les accédants à la propriété sont nettement majoritaires (56% de l'investissement), suivis des propriétaires occupants non accédants (30%), de ceux réalisant un investissement locatif (7,5%) ainsi que des achats de résidences secondaires (5,5%). Là aussi, les proportions varient, notamment entre le logement individuel et le logement collectif, dans lequel l'investissement locatif est plus important. A la faveur de la hausse des prix entamée en 1998, la part des occupants non accédants, passant de 21% à 26% du montant des acquisitions. Dans la mesure où cette hausse a eu lieu de manière rapide et décalée par rapport au début du cycle (en 2000), on peut y voir une conséquence de la conjoncture : à mesure que la montée des prix compense la capacité d'emprunt générée par la baisse des taux d'intérêt 150 , un certain nombre d'accédants potentiels doivent reporter leur projet, à l'inverse de ceux qui, revendant un bien, disposent de fonds propres suffisants. Les acteurs professionnels ont été diversement concernés par ces évolutions conjoncturelles.
A l'inverse de la construction ou des travaux, les acteurs professionnels concernés ne sont pas à proprement parler coordonnés par l'équivalent d'un maître d'ouvrage, d'une part parce qu'il ne s'agit pas de les faire travailler ensemble mais de façon juxtaposée, et d'autre part à cause du fait que la transaction ne résulte pas du projet immobilier d'un particulier, mais bien de la rencontre de deux projets : les étapes peuvent être à l'initiative du vendeur (diagnostics techniques), de l'acheteur (financement), ou encore des deux. Il est par exemple possible que les notaires de l'un et de l'autre soient présents à la signature de l'acte. En outre, les professionnels impliqués appartiennent à des secteurs différents et n'entretiennent pas de relations suivies. La transaction apparaît alors comme une succession de phases dont l'enchaînement n'est pas toujours prédéfini, et que les protagonistes doivent agencer en tenant compte de leurs temporalités propres (délai d'obtention d'un prêt, délai de rétractation, formalités administratives, etc.) L'effet de la croissance du marché du logement d'occasion sur les professionnels dépend donc de logiques internes mais aussi de la place qu'ils occupent dans la transaction.
D'après l'OCDE, les taux d'intérêt à long terme ont été compris entre 4% et 5% au cours de la période 1998-2004. L'ordre de grandeur pour les années 90 était de 7%-8%.