Aspects géographiques

Cette démographie mouvante a pu se traduire par des fluctuations dans la distribution spatiale des agences immobilières. Néanmoins, nous ne disposons pas de données suffisantes pour restituer de telles évolutions au niveau national. La question sera abordée plus loin pour l'agglomération lyonnaise, et seuls quelques repérages seront possibles à l'échelle de la France. Par conséquent, la répartition géographique ne restitue que les traits les plus stables et les plus structurants de la profession. Parmi eux, on a déjà mentionné la différence rural/urbain et les disparités régionales, partiellement dépendantes de l'emprise des notaires sur les marchés immobiliers locaux. De tels aspects relèvent plus de la connaissance commune que de la mesure, mais il est possible d'en donner un aperçu à partir de la Carte 1 .

Celle-ci adopte un découpage départemental qui permet d'utiliser les données préfectorales. Les chiffres utilisés pour le nombre d'agences par département sont ceux du nombre de cartes professionnelles, fournis par les préfectures, mais nous n'avons pas effectué de travail systématique sur les fichiers de chacune d'entre elles. Un certain biais peut donc affecter les données, mais le tableau général est sans doute fidèle à la réalité. Afin de le compléter, des données de recensement sur la population et sur le parc ont été retenues, ainsi que les prix au mètre carré moyens fournis par les notaires, et les revenus moyens que le ministère des finances rend publics. Ces différentes sources ne sont théoriquement pas aussi aisément appariables, ne serait-ce que parce qu'elles ont été produites à des dates différentes, 2005 pour les prix et le nombre d'agences, 2001 pour les revenus, et 1999 pour le recensement. Dans la mesure, toutefois, où les traitements statistiques réalisés ici restent rudimentaires et n'ont pour objectif que d'indiquer des ordres de grandeur, de tels biais n'apparaissent pas de nature à remettre en cause la portée générale des résultats.

Un premier regard révèle, sans surprise, un effet taille massif. Le coefficient de corrélation entre le nombre d'habitants du département et le nombre d'agences est égal à 0,88, de telles sortes que les départements d'Île de France et ceux contenant les plus grandes agglomérations concentrent la très grande majorité des agences. Afin de faire ressortir les disparités régionales, il apparaît donc relativement plus intéressant de cartographier la densité que le nombre d'agences. Celle-ci n'est pas calculée sur la base de la population mais sur le parc de logements (résidences principales, secondaires et logements vacants), hors logements HLM. L'indicateur retenu vaut donc :

Densag = [Nb. Agences/(parc hors logement HLM)]*100

Les résultats figurent sur la Carte 1, réalisée avec le logiciel Philcarto.

Les concentrations les plus fortes s'observent dans l'Ouest, plus particulièrement en Aquitaine, en Île-de-France (à l'exception de la Seine-Saint-Denis) et, surtout, dans le Sud Est et dans les départements de la Côte d'Azur. A l'inverse, les départements du Centre (notamment l'Auvergne) et de l'Est (Lorraine, Champagne Ardennes), ainsi que ceux du Nord sont bien moins investis. Plusieurs facteurs expliquent les écarts, dont ceux relatifs à la démographie et à l'attractivité de chaque région. Le cas des Paris montre toutefois que l'implantation des agences ne fait pas que refléter le solde démographique de chaque département. Ainsi, la part des notaires est sans doute plus forte dans le Nord. On retrouve surtout la géographie des marchés tendus ¹⁷⁰ du bassin parisien ainsi que des régions PACA et Languedoc-Roussillon. L'importance des activités touristiques et la proportion de résidences secondaires contribuent également à l'augmentation des concentrations.

Saisie à cette échelle, de façon instantanée, la dimension géographique renseigne peu sur les évolutions affectant la profession. Il est donc nécessaire de se tourner vers les formes récentes de l'organisation collective qui ont connu des transformations visibles et importantes.