2.3.1 Constitution d'une base de données

Comme indiqué plus haut, la base de données constituée pour appréhender les professionnels de la transaction dans la département du Rhône, et plus particulièrement dans l'agglomération lyonnaise, prend pour point de départ les cartes professionnelles délivrées par la préfecture du Rhône. Le principal intérêt de cette base réside dans son exhaustivité. Même si elles ne portent que sur un petit nombre d'informations, les données collectées permettent de faire le point sur un contexte donné. L'analyse est en effet traversée par la tension qui se noue entre le repérage de phénomènes nouveaux, souvent minoritaires mais dont peut penser qu'ils sont importants et/ou amenés à se développer, et la mise en évidence de régularités, voire de la reproduction des structures existantes. L'intérêt majeur d'une base de données exhaustive, en particulier lorsqu'elle permet de prendre en compte la dimension temporelle, est de pouvoir sortir de la double illusion du "toujours ainsi" et du "radicalement neuf" pour restituer les dynamiques en cours. On évite également le risque du "toujours mouvant" qui pousse à ne mettre en avant que les variations au détriment des facteurs structurants. Il s'avère en effet que les régularités sont marquées, malgré une impression de volatilité qui pourrait ressortir d'une observation rapide. La dynamique du milieu est ici essentiellement rendue par les créations et disparitions d'agences. Ainsi, des transformations apparentes peuvent ne recouvrir en réalité que la reproduction de structures antérieures si les nouvelles agences présentent des caractéristiques comparables à celles qui disparaissent. Précisons également que l'exhaustivité n'est pas totale puisqu'il est impossible de mesurer le nombre d'agences en fraude et n'ayant pas de carte professionnelle. Dans la majorité des cas de fraude (du moins pour autant que l'on puisse en juger par ce qu'en disent les personnes interrogées et les discussions sur les forums Internet), une carte est délivrée mais son titulaire sert de prête-nom à un autre responsable d'agence. Ce dernier point introduit une incertitude dans la base de données mais permet de suivre la démographie des agences, contrairement au premier. Même si les agences sans carte ne peuvent être dénombrées, les recoupements entre le fichier de la préfecture et les observations de terrain (non seulement celles liées au travail de terrain, cf. chapitre 4, mais également à des vérifications du numéro de carte dans les vitrines au cours de déplacements à Lyon) laissent penser que ces agences sans carte sont rares, au moins en ce qui concerne les agences ayant une vitrine. Nous nous en tiendrons donc à cette source.

Un tel fichier représente un bon moyen de tenir ensemble ces différentes exigences. Il est néanmoins nécessaire de souligner les limites liées à l'utilisation de sources. Celles utilisées ici ne permettent ni de décrire l'activité des agents immobiliers (encore que l'on puisse en déduire les grandes lignes) ni, surtout, de faire le lien avec le marché immobilier : il n'y a pas de données individuelles sur les mandats, les clients, etc. ce qui justifie de produire nos propres données. Les analyses que l'on peut en tirer en termes d'influence sur le marché sont nécessairement indirectes. Par ailleurs, les variables disponibles imposent un certain cadre d'analyse que l'on ne peut maîtriser qu'en retravaillant les indicateurs et en confrontant ce matériel aux données d'enquête. Enfin, ce type de travail suscite un certain regard sur l'objet, d'une part à cause des contraintes de vérification qui conduisent à regarder les données comme une série de singularités et non à partir du point de vue surplombant de catégories prédéfinies, et d'autre part à cause du caractère nominatif qui tend à personnaliser la perception que l'on a des "individus statistiques" composant le fichier. Le biais n'est pas tant technique que cognitif et peut conduire à privilégier une certaine lecture, pour ainsi dire "policière" des données. Si les cas particuliers peuvent être riches d'enseignements, il s'agira avant tout de restituer la dimension collective des phénomènes saisis.