chapitre 7 : formation des prix et valorisation des biens

‘"Là se trouve la clé de la formation des prix, dans une certaine forme de pratique sociale complexe et continue qui aboutit à créer des systèmes de référence qui prennent place dans la mémoire collective des habitants d'une ville."’

Jean-Paul Lacaze ⁴⁷²

Même en se libérant de l'idée que le prix porte toute l'information pertinente circulant sur le marché et qu'il constitue le seul guide de l'action des intervenants, on doit le considérer comme un dispositif central du marché. Il recouvre une réalité complexe, non seulement à cause des mécanismes de formation qui, pour le logement, impliquent longue liste de facteurs, mais également parce qu'il est multiple (différents prix d'affichage, prix de vente final) et difficilement observable (que ce soit pour un bien particulier ou à l'échelle d'un marché). Si les agents immobiliers n'ont qu'un faible rôle sur variations conjoncturelles du prix, ils en ont un plus important sur le type d'information que portent les prix de marché. Il s'agit donc de voir dans un premier temps le rapport entre ces prix de marché, par essence conventionnels, que les intermédiaires contribuent à élaborer et les dispositifs de mesure savants, techniques et/ou professionnels qui enregistrent et analysent ces prix de marché. La question n'est pas seulement de savoir si les agents immobiliers peuvent diffuser des évaluations fiables mais également de savoir ce que ces évaluations "fiables" signifient et quelle connaissance du marché elles retiennent. Dans un second temps, il s'agira de restituer les processus qui, sans s'inscrire dans le prix de vente final, participent à la construction de la valeur des biens. En effet, si le raisonnement consistant à attribuer une valeur monétaire à la moindre caractéristique d'un bien ou d'un lieu s'est généralisé (notamment à la faveur du succès des modèles hédoniques de prix), l'absence ou la présence de ces caractéristiques peuvent avoir d'autres conséquences qui sont moins souvent notées, et pour lesquelles les indicateurs disponibles sont rares ou inexistants : délai de vente, attraction d'une catégorie particulière de clientèle, hiérarchisation des préférences, fait de percevoir un écart de prix comme une opportunité ou un risque, etc. Cet aspect de la valorisation sera abordé à partir de l'étude des petites annonces immobilières.