Sources

Cette diffusion a été précédée par la constitution de sources importantes pour la connaissance des marchés immobiliers. Traditionnellement, les travaux sur les marchés immobiliers en France, et particulièrement sur l'ancien qui avait été beaucoup moins étudié que la production neuve, pointent l'insuffisance des sources disponibles. Cela était (et reste) particulièrement vrai au niveau local, encore qu'avec de nombreuses différences selon les cas ⁴⁹⁵ , mais des indices nationaux manquaient également : l'indice du coût de la construction ne correspond pas à l'évolution des prix de vente, et les calculs sur des évolutions moyennes de prix soulèvent les problèmes de comparaison entre plusieurs états du stock de logement, comme on l'a vu plus haut. Les instruments de mesure se sont mis en place avec un certain décalage par rapport au développement du marché de l'ancien (il dépasse la construction neuve dans les années 80 mais l'indice INSEE Notaires n'existe que depuis 1994). Ils ont dû, pour être valides, s'appuyer sur des bases de données alimentées depuis le milieu des années 80 (pour la plus ancienne) arrivant à maturité au début des années 2000. Il existe en effet des sources mais leur exploitation a pris du temps (la constitution des bases de données a notamment bénéficié du développement de l'informatique). Il faut donc présenter les sources avant de voir les bases de données et les instruments qui en sont tirés.

On compte deux sources principales : les notaires et la DGI. Les actes de vente sont en effet tous authentifiés par un notaire, qui transmet un extrait de l'acte à la DGI, au bureau des hypothèques. Celle-ci en fait trois copies pour des services internes : une pour le centre des impôts, une pour le service des domaines et une pour le cadastre. Des conventions lient parfois la DGI à d'autres organismes chargés de l'information sur les marchés immobiliers locaux : c'est dans ce cadre que nous avons eu des données sur le marché lyonnais (cf. infra). Le temps d'intégration d'un acte à une base est assez long (3 à 4 mois pour les bases notariales).

En ce qui concerne les notaires, deux bases de données existent : BIEN, pour l'Ile-de-France, sous l'égide de la Chambre Interdépartementale des Notaires de Paris (commencée en 1980 pour Paris, 1986 pour la petite couronne et 1996 pour la grande couronne) et PERVAL pour la province, lancée par le Conseil Supérieur du Notariat en 1994. Les deux bases sont alimentées sur le principe du volontariat des notaires et totalisent plus de 8 600 000 enregistrements en 2005, et 500 000 de plus par année (dont 70% en province) ⁴⁹⁶ . Il s'agit de la plus importante banque de données sur les transactions immobilières en France (voire au-delà) et son taux de couverture (part de l'ensemble de des transactions figurant dans la base) est devenu satisfaisant : il est estimé à environ 85% en Île-de-France (estimé à partir d'enquête sur l'activité des études de notaires) même si le mode d'estimation ne permet pas de distinguer l'ancien des autres transactions. En province le taux de couverture est estimé à partir du nombre total de transactions, lui-même connu par la DGI (enquête EXISTAN dans les centres des impôts) : le taux de couverture pour l'ancien est plus difficile à évaluer depuis que les droits de mutation sur le neuf et sur l'ancien ne sont plus distincts (1999, cf. chapitre 1), mais il est évalué à environ 66%. Un certain nombre d'informations sont diffusées à partir de cette base notamment le service en ligne "Immoprix" qui indique pour chaque commune (voire par quartier pour les grandes villes) le prix de vente moyen, le prix au mètre carré, le nombre moyen de pièces, et la surface habitable moyenne (pour les appartements, d'autres informations sont données pour d'autres types de biens). A Paris un autre service en ligne (payant) permet de trouver les prix de vente de biens similaires : il est fourni par l'intermédiaire de sites d'annonces Seloger ou Immostreet. Enfin, la base PERVAL a été utilisée pour la réalisation d'un système expert (mis en place en 2004), affectant un prix à chacune des caractéristiques, complété par des enquêtes de préférences individuelles (comportant notamment un consentement à payer). Réservé aux adhérents professionnels du site, ce service va dans le sens de la réalisation d'expertises fondées sur une méthode hédonique.

L'utilisation la plus connue de ces bases est toutefois la construction de l'indice Notaires INSEE ⁴⁹⁷ , le label fourni par l'INSEE permettant notamment de conférer à cet indice de prix une légitimité et le statut d'indice de référence. Les modalités de construction de l'indice sont très brièvement présentées dans l'encadré. L'INSEE publie ensuite trimestriellement trois indices : l'indice hédonique, le prix moyen au mètre carré (sans correction par le modèle hédonique), et le nombre de transactions. Il ne valide que ces trois indices au niveau national (pour pouvoir assurer une publication trimestrielle). Il existe d'autres indices nationaux, le plus important après celui de l'INSEE étant celui de la FNAIM que l'on a évoqué au chapitre 1 : son taux de couverture est plus faible, mais il a l'avantage de pouvoir être publié plus rapidement (ce qui est aussi un avantage commercial). La base de données de la FNAIM, alimentée par les agences immobilières volontaires, contenait 500 000 transactions en 2004, 140 000 de plus chaque année. L'indice n'est pas calculé par la méthode hédonique mais sur la base de pondérations sur l'évolution du prix moyen (pondération par la part de chaque type de bien, maison ou appartement croisé avec le nombre de pièces).

L'indice INSEE Notaires :

L'indice concerne les logements anciens (au sens fiscal), à l'exclusion des logements atypiques (chambres, lofts, châteaux, loges de gardiens, hôtels particuliers, grandes propriétés), uniquement à usage d'habitation, vendu vide, et acheté par un particulier ou une SCI. On retire également les adjudications qui représentent 14% des ventes. Il est calculé en rapportant une valeur courante d'un parc fixe de logements à sa valeur pendant la construction de l'indice (1998-2001 ⁴⁹⁸ ). Ce parc de référence est divisé en 296 zones ("strates élémentaires") : ces parcs sont représentatifs de l'ensemble des transactions mais également de l'ensemble du parc de logements (ce qui peut être vérifié par comparaison avec le recensement). A Lyon, le parc de référence compte 15 382 transactions. Deux hypothèses sont retenues pour la période de construction de l'indice : la qualité est mesurée par le même groupe de caractéristiques, et les caractéristiques (ainsi que le prix au mètre carré) d'un bien ne varient pas. Le logement de référence, servant aux régressions est (pour les appartements) un trois pièces (18 à 22m² par pièce) en rez-de-chaussée, sans parking ni cave ou terrasse ou balcon, avec une salle de bains, construit entre 1948 et 1969 vendu au 4e trimestre 1998. Il y a une régression par strate élémentaire.

La DGI ne propose pas d'indice de prix mais elle a tout au long des années 1990 produit des chiffres sur la base de l'enquête EXISTAN menée auprès des centres des impôts, renouvelée annuellement jusqu'au début des années 2000. Cette enquête doit laisser place à d'autres formes de productions statistiques, qui ne sont pas encore en place au moment de l'écriture de cette thèse. Comme on l'a indiqué plus haut, des partenariats locaux ont parfois été instaurés. L'OTIF (Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières), service de la Communauté Urbaine de Lyon, a ainsi constitué une base de données des transactions effectuées sur l'agglomération à partir des copies d'extraits d'actes fournis par le services des domaines : il dispose donc d'une base exhaustive des transactions depuis 1990. Nous avons utilisé ces données pour cette raison et parce que, sans être publiques, elles sont plus accessibles que celles des notaires. L'intérêt d'utiliser les informations des notaires n'était pas négligeable puisque la mention de la présence d'un intermédiaire dans la transaction n'apparaît pas dans l'extrait d'acte communiqué à la DGI, ni a fortiori dans les données de l'OTIF. D'après les notaires rencontrés, elle ne figure pas non plus systématiquement dans l'acte de vente. Nous avons fait une demande pour avoir accès à la base PERVAL puis à un échantillon d'actes (détenus par la chambre des notaires du Rhône), puis à un échantillon de compromis (sur lesquels figure également la présence d'un intermédiaire). Dans un contexte où les conditions de diffusion deviennent un enjeu (et notamment un enjeu commercial), ces demandes successives, portant qui plus est sur un aspect à propos duquel les notaires souhaitaient peu communiquer, n'ont pas été acceptées. Les données de l'OTIF constituent une source satisfaisante pour la connaissance du marché immobilier, et nous sommes passés par d'autres moyens pour nous faire une idée de la proportion d'affaires conclues par un agent (cf. chapitre 1 et chapitre 8). Le seul inconvénient des données OTIF est le délai (le délai de traitement est plus long que pour les notaires) : les données ne sont disponibles qu'entre un et deux ans après la transaction. Par ailleurs, elles sont fournies au niveau agrégé et non par transactions. Les informations que nous avons demandées ne sont donc pas les mêmes selon le niveau d'agrégation :

• A l'échelle de l'agglomération : nombre de transactions et prix au mètre carré par année (1990/1999) pour tous les types de biens : résidentiel neuf et ancien, collectif et individuel, terrains, immeubles, locaux commerciaux (uniquement le murs, pas les fonds de commerce). Pour les appartements anciens (1990-2003) : nombre de transactions par nombre de pièces, prix moyen et prix au mètre carré par nombre de pièces, type de l'acquéreur (particulier, marchand de biens, SCI, acquéreurs publics, lotisseurs et sociétés privées d'aménagement), lieu de résidence de l'acquéreur au moment de la transaction, âge de l'acquéreur (par tranches) au moment de la transaction.
• A l'échelle communale (et de l'arrondissement) : pour les appartements anciens, mêmes champs que précédemment. (1990-2003).
• A l'échelle du quartier IRIS pour Lyon et Villeurbanne (1990-2003) : mêmes champs, à l'exception de l'origine géographique (celle-ci étant mesurée au niveau communal).
• Ces éléments donnent une bonne perception de la structure du marché et du nombre de transactions. Pour la période 2003-2005 (où le nombre de transactions a dans l'ensemble stagné), nous avons seulement complété ces données par les prix donnés par les notaires (Chambre départementale du Rhône et extractions de PERVAL accessibles au public), qui permettent de voir l'évolution par quartiers des prix (pour les délimitations spatiales, voir chapitre 8).

Il ne s'agit pas de mettre ici en œuvre un modèle de prix hédonique, non parce que les données sont insuffisantes mais parce que l'objectif est plutôt de mettre en évidence le rôle des comportements de valorisation en les étudiant directement, sans les inférer à partir de séries de prix. Les éléments recueillis ici servent essentiellement à apporter une connaissance assez fine des structures du marché lyonnais pour pouvoir situer les résultats issus d'autres sources. Toutefois, avant d'aborder cet aspect, il est nécessaire de voir comment se situent les agents immobiliers par rapport à ces évolutions dans les outils de connaissance du marché.