Les données de l'OTIF portent sur la communauté urbaine de Lyon qui regroupe 55 communes : la carte avec l'ensemble des communes figure en annexe). Ce découpage a une pertinence, ne serait-ce que parce qu'il circonscrit le réseau de transports en commun (les TCL) et le domaine d'action de la communauté urbaine (le grand Lyon, ou Courly). Il n'est néanmoins pas entièrement satisfaisant pour l'étude du marché immobilier : si l'on cherche à faire une étude complète de ce marché (individuel et collectif), par exemple pour vérifier la décroissance du prix au mètre carré lorsqu'on s'éloigne du centre, il est nécessaire de considérer une zone plus large, par exemple l'aire urbaine telle qu'elle est définie par l'INSEE 504 . En revanche, pour une étude des transactions dans le par collectif ancien, il est trop large : pour beaucoup de communes de la Courly, notamment dans les banlieues Est et Nord, où le nombre de transactions par an n'atteint pas la dizaine, il est abusif de parler d'un marché des appartements anciens. Nous avons donc créé un autre découpage pour ne tenir compte que de la proche banlieue où le marché est important : il s'agit des communes de la première couronne, ainsi que celles non limitrophes mais dans lesquelles on dénombre au moins 50 transactions par an (Carte 2).
Dans la suite de cette présentation, nous utiliserons essentiellement des chiffres sur l'ensemble du Grand Lyon (à un niveau agrégé, la petite taille des communes n'appartenant pas à la "proche banlieue" ne change pas beaucoup les résultats), sauf mention contraire. Le découpage de la première couronne sera surtout utilisé au chapitre 8. Quatre communes y sont traitées ensemble (Champagne au Mont d'Or, St Cyr au Mont d'Or, Collonges au Mont d'Or et St Didier au Mont d'Or) : les Monts d'Or forment un ensemble plus vaste remontant le long de la Saône mais où le parc collectif devient rapidement très minoritaire. D'une manière générale la densité est plus importante dans la banlieue Est, ce qui renvoie à l'histoire longue du peuplement de Lyon. De façon très schématique, celui-ci a en effet été structuré par un déplacement vers l'Est du centre de gravité de la ville. Au risque de se montrer caricatural on peut le résumer en 4 grandes étapes.
Ce rapide panorama est par définition schématique et très incomplet, laissant notamment de côté les profondes transformations du peuplement, qui ne se limitent pas à la croissance démographique. Il était toutefois nécessaire de poser ces quelques points de repère car ils continuent de structurer l'organisation sociale de l'espace urbain : ainsi, la délimitation par les voies ferrées (à l'Est, des 3e, 6e et 7e arrondissements, et au Sud du 2e et du 7e) reste la ligne de partage entre les quartiers centraux et les secteurs excentrés qu'elle était dans le Lyon de l'entre-deux-guerres étudié par Jean-Luc Pinol 515 . De la même façon nous ne décrirons pas ici les évolutions du peuplement, nous contentant d'évoquer deux facteurs : le premier est que la mobilité résidentielle est plus importante dans la ville centre que dans les communes du Grand Lyon : le pourcentage de personnes n'habitant pas dans le même logement en 1999 qu'en 1990 est de 63% à Lyon (où le taux de propriétaires de leur résidence principale est de 31%) pour 42% dans le reste de la Courly (avec un taux de propriétaires de 49%). Rappelons que ce taux de mobilité ne capte pas toute la mobilité résidentielle puisqu'un seul déménagement par personne peut être enregistré par le recensement. Le second facteur porte sur la stratification sociale : comme d'autres grandes villes Lyon connaît une croissance de la PCS des cadres et professions intellectuelles supérieures au-dessus de la moyenne nationale (22% de hausse entre 1990 et 1999 contre 17%) et une diminution plus forte de celle des d'ouvriers (17% de baisse contre 7%). Le parc de logements se caractérise par une forte proportion de logements construits après 1950 (plus de la moitié contre 40% en moyenne dans les grandes villes). La répartition de la propriété se distingue essentiellement par la domination des immeubles en copropriété (53% soit le taux le plus élevé des grandes villes françaises) par rapport aux immeubles en unipropriété appartenant à des personnes physiques (25%). Le reste appartient à des personnes morales parmi lesquelles la municipalité détient le plus d'immeubles 516 .
L'INSEE propose deux découpages pour les agglomérations : le pôle urbain, rassemblant toutes les unités urbaines de plus de 5000 emplois qui n'est pas situé dans la couronne périurbaine d'un autre pôle urbain. L'aire urbaine regroupe les communes dont au moins 40% de la population ayant un emploi travaille dans le pôle urbain. Les découpages utilisés ici ne correspondent pas à ceux là de telle sorte que les données de recensement sont obtenues en additionnant les informations disponibles au niveau communal.
Maurice Garden, Lyon et les lyonnais au XVIIIe siècle, Paris, Les belles lettres, 1970.
La société par actions "la société de la rue impériale", fut créée à cette occasion. Les immeubles de cette rue, loués par de nombreux commerces et entreprises, appartiennent toujours à cette compagnie, contrôlée désormais par le groupe Lazard.
André Bruston, "La "régénération" de Lyon, 1853-1865, l'intervention de l'état et le manifeste urbain de la bourgeoisie", Espaces et Sociétés, 1975. "Quiconque connaît Lyon aujourd'hui sait bien, à voir les immeubles solennels de la rue de la République, à quel point la bourgeoisie lyonnaise sut marquer le centre de son goût ; le seul monument construit est alors la Bourse, autre signe urbain de l'activité de la bourgeoisie hégémonique, à vrai dire aussi de la suffisance et de son contentement de soi".
Les terrains cédés, correspondant à l'actuel quartier de la Part-Dieu, l'ont été suite à un accident sur le pont du Rhône (actuel pont de la Guillotière) dans lequel l'attelage de Mme de Servient avait été impliqué.
Maurice Garden, "le patrimoine immobilier des hospices Civils de Lyon, 1800-1914", Cahiers d'histoire, 1984, p. 119-134.
Jean-Luc Pinol, Les mobilités de la grande ville, Paris, PNFSP, 1991.
Marie-Madeleine Pitance, La crise de la construction d'habitation à Lyon, Villeurbanne, Imprimerie B. Arnaud, 1944.
Pascale Bessy-Pietri, "Les formes récentes de la croissance urbaine", Economie et Statistique, n°336, 2000, p. 35-52.
Jean-Yves Authier, La vie des lieux, un quartier du Vieux Lyon au fil du temps, Lyon, PUL, 1993.
Marc Bonneville, Lyon, métropole régionale ou eurocité? Paris, Economica, 1997.
Jean-Luc Pinol, Espace social et espace politique : Lyon à l'époque du Front populaire, Lyon, PUL, 1980.
Les chiffres sur la structure de la propriété sont tirés de : Patrice de Moncan, A qui appartient la France? Paris, Les éditions du Mécène, 2000. La répartition complète est la suivante : sur 28 876 immeubles, 53% sont en copropriété, 24,9% appartiennent à des particuliers, 3,6% à des SCI, 3,7% à des sociétés commerciales, 2,2% à des organismes HLM, 8,5% à la ville de Lyon, 0,1% à des banques, 0,4% à des SCPI, 0,3% à des compagnies d'assurance, 2,1% à l'Etat, 0,6% aux Eglises, et 0,7% à d'autres propriétaires.