Tendances générales

On l'a dit, les petites annonces ne constituent pas un bon outil de connaissance du marché si l'on entend par là l'information sur les prix. Cependant, l'écart entre les quantités vendues et celles proposées dans les annonces sont un indice des phénomènes de valorisation. Dans la mesure où l'on ne dispose pas de chiffres détaillés sur le nombre de transactions selon le type de biens pour la période concernée (février 2006), la structure du marché sera approchée par les moyennes décennales dans chaque localisation. Avant de mener la comparaison, il faut commencer par présenter le contenu du corpus. L'offre des annonces sur l'aire urbaine de Lyon ⁵⁶⁷ se présente de la façon suivante.

Le fait que les agences mentionnent les mandats exclusifs est en soi déjà remarquable : le bien est rendu unique, nouveau, ce qui confirme que sa valeur ne dépend pas uniquement des caractéristiques physiques et de l'emplacement mais aussi des conditions de mises en vente et de la position dans laquelle elle place le bien par rapport aux autres offres : un mandat exclusif devient un bien exclusif. Le taux de 8% est inférieur à celui que l'on trouve dans nos enquêtes, ce qui peut s'expliquer par les annonces multiples (par définition, elles ne peuvent porter sur une exclusivité) et par le fait que l'exclusivité n'est pas toujours indiquée : on le voit avec Direct Immo où elle ne figure jamais. A cette différence, s'ajoute le fait que les journaux ne portent pas sur les mêmes biens. L'écart concernant les proportions d'exclusivités entre appartements et maisons peut paraître assez faible. Il est pourtant significatif (au sens du test du khi deux) sans que l'on puisse réellement l'interpréter : une partie du marché de la maison individuelle dans les zones les plus éloignées de l'aire urbaine (30-40km de Lyon) est occupé par des agences non lyonnaises, ne publiant pas d'annonces dans ces journaux, mais susceptibles d'y détenir plus d'exclusivités. En revanche, la différence est assez nette entre les appartements lyonnais (7,3% d'exclusivités) et ceux de la banlieue (9,7%).

En février mars 2006, la moyenne du prix au mètre carré dans les annonces est égale à 3054 euros. A la même époque (janvier 2006), celui indiqué par les notaires est de 2370 euros, soit un écart de 29%. L'écart est très important : il s'explique par la sélection des agences (les biens attractifs sont présentés en priorité), par la surestimation des prix d'affichage, et par la commission des agents : les prix indiqués comprennent les frais d'agences mais ceux-ci sont souvent passés à charge de l'acquéreur (et donc déduits du prix de vente) avant la signature du compromis. Ce dernier ne peut toutefois expliquer plus de 5% à 6% de l'écart total. Selon les arrondissements les écarts ne sont pas les mêmes ⁵⁶⁸

Il n'y a pas de corrélation simple entre le niveau des prix et l'importance de l'écart. La plupart des arrondissements présentent le même écart. Tout au plus peut-on noter que les deux arrondissements les moins chers (surtout le 8e) présentent des écarts plus importants, comme si les prix d'affichage les tiraient vers les prix pratiqués dans les autres arrondissement. Néanmoins, pour aller au-delà, il faut passer à un découpage spatial plus fin, ce qui sera le cas au chapitre 8.