a) Dépôt d’un Certificat

Nous envisageons le cas d’un propriétaire immobilier dont le bien a une valeur de 500 000 euros, évalué par l’Agence à 250 000 euros.

Ce propriétaire peut obtenir du Bureau un ou plusieurs Certificats d’une valeur totale de 250 000 euros qu’il déposera auprès d’une ou de plusieurs banques (nous ne considérons au début que le cas du dépôt auprès d’une seule banque). La motivation du propriétaire pourrait être d’obtenir une rémunération de près de 2 500 euros par an de cette banque ; elle pourrait être aussi d’obtenir un crédit en déposant le Certificat en nantissement²¹⁹.

Pratiquement, le propriétaire va, après avoir négocié avec la banque, demander au Bureau d’effectuer le transfert pour la durée convenue. Par exemple, il peut s’être mis d’accord avec la banque pour un dépôt à trois mois, à 0,25 %. Le Bureau informera la banque du crédit porté à son compte d’un Certificat de 250 000 euros pour trois mois.

La comptabilisation par la banque sera la suivante :

Le Certificat reçu est à la fois une garantie reçue du déposant et se met donc au débit dans le hors bilan et un engagement donné au déposant de le lui restituer. Il se met donc aussi au crédit.

Au cas où le propriétaire prend un crédit de la banque et nantit le Certificat en faveur de celle-ci, la comptabilisation serait la suivante :

La prime due par la banque serait de 625 euros pour les trois mois. Lorsque le client ne prend pas un crédit, elle lui serait versée sous forme de commission. En France, elle serait taxée dans le chef du propriétaire et donc intégrée à son revenu global. Il serait cependant préférable qu’un taux d’imposition avantageux soit appliqué et que l’impôt soit retenu à la source. Au Liban, l’impôt étant cédulaire pour l’instant, et ce revenu n’étant ni mobilier, ni salarial, ni immobilier, il est possible qu’aucune taxe ne soit perçue. Pour notre part, nous estimons qu’il s’agit d’un revenu nouveau, qu’il représente la contrepartie d’un risque et qu’il est socialement désirable que l’instrument se développe ; par conséquent cette commission devrait être à un taux d’imposition de 0 %.

Si le client souhaite emprunter, compte tenu de la qualité du gage, il convient que la commission soit déduite du taux débiteur normalement payé par le client et que le taux débiteur finalement payé soit proche du taux sans risque.

Ainsi, en France, le propriétaire ci-dessus mentionné paiera un taux de près de 4 % par an pour la durée du dépôt.

Le propriétaire peut également diviser son Certificat : il peut ainsi déposer auprès de plusieurs banques pour, par exemple, obtenir un crédit de l’une d’elle, des services de la seconde et déposer simplement auprès de la troisième. Dans ce cas, les différentes tranches seront toutes des hypothèques de premier rang.