Chacun de nous a de l’immobilier une expérience immédiate qui nous le rend familier et apparemment sans mystère. C’est probablement pourquoi les économistes n’y accordent qu’un intérêt mesuré et que les cursus académiques y consacrent une place bien maigre.
À l’aube de l’économie pourtant, les physiocrates pensaient que la terre était la principale richesse. Les économistes classiques se sont ensuite convaincus, à l’instar de Marx236, que le capital industriel avait désormais remplacé le capital foncier et ne se sont intéressés qu’à la rente foncière. Et les écoles qui ont suivi n’ont guère aidé à faire sortir l’immobilier de son purgatoire théorique.
C’est que, d’une part, les données sont difficiles à obtenir, parfois contradictoires237 et que, d’autre part, les intervenants sont multiples, le marché est très atomisé, et les régulateurs auraient de grandes difficultés politique et technique pour l’influencer.
De ce fait, l’immobilier est une Terra Incognita dont émergent peu de théories et peu de politiques économiques.
. Dans une analyse marxiste, le capital foncier se prête moins que le capital industriel à une accumulation du capital au niveau « macroscopique » et il est le fruit d’une réification antérieure des rapports sociaux. Par suite, il n’autorise pas, au même titre que le capital industriel, une captation accrue de la plus-value et il est donc moins important à la fois pour la compréhension de la société actuelle et pour le changement de celle-ci. Cela étant dit, Marx comme Ricardo n’analysent que la rente foncière (sixième section du livre III du Capital).
. Selon Baron (2006), « Les pays disposant de comptes de patrimoine non financiers sont peu nombreux. En particulier, l’évaluation des logements et terrains est généralement absente ».