Les hypothèses de calcul

1 - Pour l’estimation de la « construction bâtie », nous partirons du total de la taxe sur la propriété bâtie (environ 300 millions de dollars pour l’année 2005). Cette taxe s’élève à environ 6 % de la valeur locative estimée par les municipalités, administrations, etc. En général, les appartements, immeubles, etc., sont estimés à leur valeur le jour de leur enregistrement auprès des autorités. Une cote de 5 % (appréciation annuelle estimée) est appliquée tous les ans à cette valeur. Cela nous permet de considérer que la valeur actuelle estimée est « bonne », pour ne pas dire parfaite, car l’inflation a été inférieure à 5 % durant les dix dernières années. D’après l’expérience mondiale (comptable et juridique) en matière de propriété construite, un bien-fonds vaut 20 fois sa valeur locative annuelle. Nous multiplierons alors la valeur des loyers par 20. Nous majorons le chiffre obtenu par 10 % (patrimoine estimé des congrégations et communautés religieuses, incluant les hôpitaux et écoles privées, exemptées de la taxe sur la propriété bâtie³²¹).

2 - Pour l’estimation du patrimoine des administrations publiques, nous partons des frais d’entretien et de maintenance de ces unités. Dans les comptes nationaux de 1997 (établis avec l’aide de l’INSEE et qui sont jusqu’à présent les seuls chiffres officiels audités d’après guerre), nous pouvons lire : « La consommation de capital fixe a été estimée au trentième des dépenses cumulées d'investissement des administrations durant les trente dernières années (1967-1996), les dépenses passées étant réévaluées aux prix actuels (système d'amortissement linéaire en supposant la durée de vie moyenne des infrastructures et des équipements publics de trente ans). À défaut d'indice des prix des biens d'équipement, la réévaluation a été faite par rapport à l’indice du salaire minimum. Cette consommation s'est élevée à 498 milliards de LL³²² » (330 millions de dollars). D’après les estimations mondiales en matière d’entretien et de maintenance du patrimoine, et d’après les chiffres du ministère de l’Économie, un taux de 1/30e est suffisant pour empêcher la détérioration du stock initial. Étant donné que depuis 1997, il y a eu peu de nouvelles constructions (à part l’aménagement du Grand Sérail et d’autres bâtiments publics), nous pouvons estimer le patrimoine des administrations publiques à environ 15 milliards de dollars (9,9 milliards sur la base des chiffres en question + 5,1 milliards pour les constructions et aménagements postérieurs à 1997). Après déduction des machines, équipements, etc., à privatiser (le FMI et la Banque Mondiale estiment à environ 3 milliards de dollars la part du patrimoine des entreprises publiques à privatiser, y compris la téléphonie mobile), le total s’élève à 12 milliards de dollars. Ce chiffre représente 10,9 % du patrimoine immobilier des ménages (logements)³²³.

3 - Pour l’estimation des bâtiments et locaux des sociétés privées, les comptes économiques de 1997 précisent : « Quant aux sociétés, on ne connaît à l’heure actuelle que les bilans des banques (ceux des assurances ne sont pas encore publiés)³²⁴. » Nous estimons leur valeur à 12 milliards de dollars, une somme équivalente au patrimoine immobilier des administrations publiques.

4 - Pour l’estimation des terrains, deux méthodes de calcul sont possibles. La première consiste à multiplier la surface approximative encore non construite dans chaque région par le prix moyen du m2. Dans ce cas, les chiffres sont de pures estimations³²⁵. La deuxième méthode, qui nous semble plus pertinente et moins imprudente, se base sur un rapprochement avec le cas français, où les terrains représentent 38 % du patrimoine immobilier (actifs non financiers (–) machines et équipements). Dans ce cas, le total des terrains au Liban s’élève à 207,5 milliards de dollars (moyenne des résultats obtenus par les deux méthodes de calcul)³²⁶.