3.3.4. Le fichier « Marché Immobilier des Notaires » (MIN) – PERVAL et la base « Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières » (OTIF) – COURLY

Le prix du logement, comme mesure des valeurs immobilières, est une variable dont on fait l’hypothèse qu’elle constitue un facteur d’influence des choix résidentiels des ménages. Dans la logique d’URBANSIM, cette variable apparaît comme variable dépendante dans le modèle de régression linéaire du prix immobilier, et assure le lien avec les modules de développement urbain et de localisation résidentielle.

Pour l’aire urbaine de Lyon, les données dont on dispose sur le prix immobilier proviennent de deux sources différentes : le fichier OTIF pour le périmètre du Grand Lyon et le fichier MIN (Marché Immobilier des Notaires) pour les communes de l’aire urbaine qui se situent en dehors du périmètre du Grand Lyon.

Le fichier MIN, fourni par la société Perval, est la source principale de données sur le marché foncier et immobilier résidentiel en France.

Ce fichier recense les transactions immobilières et foncières en France, à partir de l’année 1990. Il fournit des informations sur les caractéristiques des biens, comme le type de bien (maison, appartement ou terrain), la surface, le nombre de pièces, l’âge des immeubles, la localisation (niveau communal, départemental et régional), le prix, et sur les caractéristiques des acheteurs et des vendeurs.

Parmi les limites de cette source, on peut citer le fait qu’elle constitue une mesure partielle du volume des transactions ainsi que le faible taux de renseignement de certaines variables. Il est donc important de connaître le taux de couverture de ces bases, au niveau global, mais surtout par type de biens et par zone géographique. Que le taux de couverture au niveau global soit faible ne présente pas en soi de problème statistique pourvu que le nombre d’enregistrements soit supérieur à un certain seuil. Plus ennuyeux serait si les actes enregistrés dans la base n’étaient pas représentatifs de l’ensemble des transactions (ce qui peut arriver si certains notaires n’envoient jamais d’actes sur des marchés particuliers ou d’un certain type de clients).

Etant alimenté à partir des actes transmis par les notaires sur la base du volontariat, il s’agit d’un recueil partiel des transactions réalisées. Il est à noter que, dans le cadre du processus de recueil des données, tous les notaires ne transmettent pas l’intégralité des extraits d’actes lors des transactions portant sur un même programme (par exemple, immeuble neuf). Les notaires ont également la liberté de décider d’envoyer ou de ne pas envoyer des actes qu’ils considèrent comme non significatifs du marché, dont la proportion n’est pas connue. La fiabilité et la robustesse des statistiques de prix, en niveau et en évolution, est variable d’un zonage à l’autre. Les effets de structure sont importants entre les différentes zones. L’analyse comparée des évolutions des prix entre zones pose aussi problème.

Concernant la définition de la variable prix, on a des éléments qui peuvent générer des ambigüités. D’abord, les marchés ont des taxations différentes selon l’ancienneté du bien : si le bien a moins de 5 ans et qu’il s’agit du premier achat depuis qu’il est construit (définition fiscale du bien neuf), le vendeur doit payer la TVA et le prix que paie l’acheteur est TTC ; si le bien a moins de 5 ans mais qu’il ne s’agit pas de la première vente, le prix n’inclut pas de TVA mais des droits d’enregistrement (ou frais de notaire). Il existe deux taux de TVA pour les maisons et les appartements : 19,6% pour la plupart des biens, 5,5% pour les logements sociaux. Les droits d’enregistrement, qui n’existent que pour l’ancien, s’élèvent à 3,60%. Une autre ambigüité est liée à la commission d’agence, qui peut être soit à la charge du vendeur, soit à la charge de l’acquéreur, et que PERVAL n’a pas les moyens de connaître. Pour assurer un caractère uniforme de l’information, dans les bases PERVAL, le prix renseigné est, pour tous les types de biens, un prix HT (ni TVA, ni droits d’enregistrement).

Afin de calculer le prix au m2, on a besoin de connaître la superficie du bien. La mention de la surface n’est pas obligatoire dans les actes. Pour les maisons individuelles, il est demandé au client des informations sur la surface habitable. Si le bâtiment est récent, des vérifications sont faites à l’aide des plans, mais si la maison est plus ancienne, les indications du client peuvent être vagues et les plans non disponibles, cas où la superficie peut être absente ou fantaisiste.

Nous ne disposons que d’une information très limitée de cette source : il s’agit des chiffres moyens sur le prix et la surface par type de bien, calculés pour un découpage moins fin que la commune (regroupement de communes dans des zones plus grandes). Cela se justifie par le fait que le nombre de transactions immobilières recensées est très réduit. Dans ces conditions, il est difficile de déterminer des prix moyens à un niveau plus fin (commune), à cause des problèmes de représentativité.

Pour le cas lyonnais, c’est le fichier « OTIF » de la COURLY (Communauté Urbaine de Lyon) qui est la source de données la plus complète et précise en matière de transactions immobilières et foncières.

Il recense les transactions immobilières et foncières sur le périmètre du Grand Lyon, à partir de l’année 1990. Les informations disponibles dans ce fichier sont généralement les mêmes que dans le fichier MIN. Le prix qui est fournit par cette base de données est également un prix HT.

A partir de cette source, on dispose du fichier entièrement désagrégé (c’est-à-dire des données au niveau de la transaction) et d’une localisation très précise, au niveau de la section cadastrale, pour toutes les communes (IRIS) du Grand Lyon.

En utilisant les informations de ces deux bases de données, on a calculé, pour l’année 1999, le prix moyen au m 2 de l’immobilier collectif ancien pour chaque IRIS de l’aire urbaine, variable qui sera utilisée dans le processus de modélisation de la localisation résidentielle des ménages. Par contre, l’information très approximative dont on dispose pour les IRIS hors Grand Lyon nous a obligé à remplacer le prix moyen de l’immobilier collectif ancien pour chaque IRIS (commune) par le niveau connu du prix moyen des appartements anciens de la zone (le groupe de communes) à laquelle appartient l’IRIS.

La prise en compte seulement du marché de l’immobilier collectif ancien (appartements dont l’âge est supérieur à 5 ans) pour calculer la variable prix qui sera utilisée dans la modélisation se base sur certaines raisons. D’abord, on n’a considéré que l’immobilier collectif pour des raisons de comparabilité. En fait, la prise en compte de l’immobilier individuel (maisons individuelles), dont le prix inclut la maison proprement dite et les terrains correspondants (donc deux composantes différentes : la composante immobilière - la surface construite ou la maison, et la composante foncière – la surface de terrain), poserait des problèmes de comparabilité entre les prix au m2 (qui est l’indicateur le plus expressif des valeurs immobilières) des deux types de biens. Ensuite, la variabilité de la structure par type de biens (anciens – neufs) des transactions recensées, c’est-à-dire le fait que la proportion des transactions d’appartements anciens / neufs varie dans le temps (d’une année à l’autre) et dans l’espace (d’une zone à l’autre), ne permet pas de considérer l’ensemble des biens (anciens et neufs) pour déterminer des prix moyens comparables d’un IRIS à l’autre. Le fait que le marché de l’immobilier collectif ancien soit majoritaire par rapport à celui de l’immobilier collectif neuf (environ 70 % des transactions sur le marché de l’immobilier collectif ont comme objet un bien ancien) nous a conduit à considérer l’immobilier collectif ancien pour calculer un prix moyen par IRIS qui soit représentatif du marché immobilier de l’aire urbaine de Lyon.