Annexes

Annexe 1

L’approche hédonique du prix du logement

Une théorie qui décrit les conditions locales dans la détermination du prix du logement est la théorie appelée « hédonique », l’idée de base étant celle que le prix et la localisation résidentielle sont déterminés par une complexité d’attributs, qui mobilisent les ménages (et aussi les activités économiques) à l’intérieur d’une agglomération. L’équation hédonique inclut des variables sociales (taille du ménage, niveau d’études du chef du ménage, etc.), le revenu et le prix local du logement comme les ingrédients principaux de la demande sur le marché résidentiel.

Le modèle hédonique part de l’hypothèse que la valeur observée d’un bien est la résultante des valeurs que l’on attribue à ces caractéristiques et que les ménages tirent leur satisfaction non pas des biens eux-mêmes mais des éléments qui les constituent. L’objectif est de déterminer la relation entre la combinaison d’attributs qui caractérise un logement et son prix sur le marché pour en déduire les différences de prix inhérentes aux différents attributs.

Traditionnellement, le modèle hédonique qui permet d’analyser les marchés fonciers et immobiliers, est spécifié par deux types de caractéristiques fondamentales : un groupe de variables structurelles tel que le type, la taille, le nombre de pièces, la surface du logement etc., et un ensemble de variables de localisation tel que l’accessibilité, la qualité de l’environnement, les caractéristiques de voisinage ou les biens publics locaux (par exemple, les établissement d’enseignement). Les prix du logement sont plus élevés dans les zones avec de nombreuses maisons individuelles et dans lesquelles les commerces, les industries et les parcs publics sont également distribués, ce qui indique que les consommateurs valorisent les voisinages résidentiels homogènes et que les prix sont plus élevés dans les zones qui présentent relativement plus de services. Afin d’analyser le pouvoir explicatif des différentes caractéristiques résidentielles, Waddell, Berry et Hoch (1993) testent plusieurs modèles de régression de prix hédonique, dans lesquels ils intègrent progressivement trois groupes de variables : des variables de localisation (accessibilité au centre d’emplois et aux infrastructures de transport), des caractéristiques structurelles (taille et qualité des logements) et des caractéristiques de voisinage (type d’usage du sol, présence de services), et ils démontrent les gains de robustesse d’un modèle incluant ces groupes de variables. Ces études montrent clairement que le prix du marché foncier reflète non seulement le foncier comme un espace ayant un certain niveau d’accessibilité au centre, mais aussi une valeur nette des caractéristiques de voisinage, des biens publics locaux, et des autres caractéristiques spécifiques non structurelles du logement.

La démarche de la méthode des prix hédoniques suppose d’identifier une fonction de régression reliant les caractéristiques et le prix. Elle se déroule en deux étapes : dans la première on détermine les fonctions de prix, qui serviront dans une deuxième étape à estimer les dispositions à payer des ménages. Cependant, cette méthode est rarement appliquée dans son intégralité car le plus souvent il n’est pas possible d’estimer les dispositions à payer en raison notamment du manque de données.

Une des difficultés de l’analyse hédonique est l’estimation des fonctions de régression, car elle implique des choix comme celui de la forme fonctionnelle à utiliser ou des variables à inclure.

Les travaux de la littérature de ces modèles appliqués au logement font souvent recours à la fonction semi-logarithmique, dont le logarithme du prix du logement représente une fonction linéaire de ses caractéristiques.

Relativement au problème des variables à introduire dans le modèle, la théorie économique urbaine révèle le rôle central des modèles de détermination des valeurs du sol.

Un problème important lié à la construction de la démarche hédonique est le suivant : lorsque les variables de localisation sont intégrées dans les modèles de prix hédoniques avec les caractéristiques du logement, du voisinage ou d’autres variables, elles ont une tendance à capturer seulement des variations résiduelles car il y a déjà accumulation des facteurs explicatifs des prix fonciers dans les caractéristiques non spatiales du logement. Les attributs des logements sont donc déjà reflétés par les caractéristiques des logements, ce qui pourrait être considéré comme une surspécification du modèle économétrique, comme une capitalisation des différences de localisation dans les caractéristiques du logement qui conduit à une convergence des préférences spatiales et les préférences en termes de caractéristiques du logement.

Une autre proposition intéressante est celle de segmenter le marché du logement en se basant sur le nombre de pièces, la surface ou le type de logement (individuel ou collectif). Des techniques statistiques peuvent être utilisées afin de comparer les coefficients de régression entre les différents segments.

Selon les études de Goodman, l’introduction des variables démographiques, comme l’âge du chef de ménage, dans l’équation de demande, fait que le pouvoir prédictif de la variable revenu conduise à des meilleurs résultats. En même temps, le revenu et l’âge sont également des variables qui influencent la décision des ménages de devenir propriétaires.

D’autres études suggèrent qu’il y a une forte corrélation entre le revenu des ménages propriétaires et le prix de leur logement, mais une corrélation modérée entre le revenu des ménages locataires et le coût du logement (le loyer).