Les principales explications de l’émergence de la gentrification proposées par les chercheurs anglo-saxons la relient en effet directement aux transformations du mode de production et au passage du mode de régulation fordiste au mode de régulation post-fordiste (Hamnett, 1996-1997). Deux principales théories se sont affrontées au cours des années 1980 dans le champ de la géographie humaine américaine, portées par Neil Smith d’une part, par David Ley de l’autre. S’inscrivant dans une perspective marxiste, Neil Smith considère que la gentrification est initiée par un mouvement des capitaux vers les quartiers anciens centraux qui, ayant été pendant longtemps délaissés par les investisseurs, présenteraient des opportunités de profits (1979 a) ; le rent gap, véritable déclencheur du processus, réside dans la différence entre la « rente foncière liée aux usages actuels du sol » et « celle qui pourrait être capitalisée si l’usage du sol changeait » (Smith, 1979a, p. 149). L’existence d’un rent gap dans les centres anciens est liée à la dégradation du bâti, elle-même due à une concentration des investissements dans d’autres secteurs de la ville, notamment dans les périphéries. La gentrification prend alors place parmi les changements à long terme des investissements dans l’espace bâti : au XIXe siècle la plupart des villes avaient un gradient de valeurs foncières élevé au centre et faible à la périphérie ; c’est la suburbanisation des activités industrielles et de la population qui fit diminuer les valeurs foncières des centres. Loin d’être la réponse à de nouvelles préférences individuelles, la gentrification serait un produit structurel du fonctionnement des marchés foncier et immobilier et de la crise du développement industriel en périphérie.
L’approche de David Ley (1980, 1981) met en revanche les habitants au centre de l’explication de la gentrification : il constate que ce sont des petits ménages, jeunes et aisés, dont les emplois – dans les sièges sociaux, les services aux entreprises ou les administrations publiques – sont concentrés dans les centres de certaines grandes villes (New York, Londres, Vancouver, Paris, Sydney, San Francisco…), qui constituent la base du renouveau de la demande de logements en centre-ville. La croissance de cette demande est donc directement liée à celle des « cols blancs », en particulier des plus qualifiés (cadres moyens et supérieurs des fonctions d'administration-gestion et des fonctions techniques), et révèle une « géographie de la société post-industrielle ». Formés dans les années 1960, ces travailleurs qualifiés expriment des valeurs nouvelles : « libération des sens » contre le rationalisme moderniste, réinvestissement des sphères esthétique et symbolique, recherche de modes de vie et de pratiques de consommation individualisés et répondant à une exigence de sens.« L’habitat dans un quartier central ancien, authentique, chargé d’histoire, propice à la personnalisation et à une nouvelle lecture esthétique est perçu comme le support idéal de ces nouvelles références culturelles » (Van Criekingen, 2001, p.23).
Ces deux approches, bien que radicalement opposées sur un plan épistémologique (puisque l’une accorde un rôle prépondérant à l’infrastructure économique, l’autre aux individus et à la culture), renvoient au même phénomène : la mutation des économies occidentales et le changement dans la division internationale du travail. Les marxistes en soulignent les conséquences en termes de répartition géographique des fonctions économiques, donc de hiérarchie urbaine, et insistent sur les logiques financières qui conduisent les professionnels de l’immobilier à réinvestir dans les centres anciens, tenant pour acquise l’existence de gentrifieurs potentiels36. Les « humanistes libéraux » observent les changements dans la division spatiale et sociale du travail et leurs effets sur la structure sociale dans les grandes villes post-industrielles ; ils mettent en évidence l’émergence d’une demande particulière qui, en raison du pouvoir d’achat accru des couches sociales concernées, est en mesure d’orienter le marché du logement. L’explication des processus de gentrification repose donc fondamentalement sur la désindustrialisation et le développement des services dans les économies capitalistes – pour le dire en des termes régulationnistes, sur le passage à un régime d’accumulation post-fordiste. L’expansion de la « classe de service » (Bidou, 2000) et sa concentration dans les grandes métropoles ont engendré le groupe des gentrifieurs potentiels. La gentrification ne concerne alors que celles de ces villes qui disposent d’un stock relativement important de logements anciens dans le centre-ville qui sont suffisamment dégradés et dévalorisés pour présenter un différentiel de loyer – condition qui repose, on l’a vu, sur les mouvements de capitaux antérieurs et l’inversion récente de la hiérarchie urbaine.
Les analyses de Ley trouvent un fondement dans des travaux menés à la même époque sur ce groupe social en émergence, notamment ceux d’Alvin Gouldner (1979) et de Barbara et John Ehrenreich (1977). En effet, ceux-ci considèrent que pour définir complètement ce groupe, on ne peut se contenter d’en étudier les positions dans l’espace de la production. Alvin Gouldner mêle dans ce qu’il appelle la « nouvelle classe » l’élite managériale des entreprises et des appareils d’Etat, les intellectuels des universités et de la presse et les « professionnels » qualifiés (ingénieurs, comptables, travailleurs sociaux, enseignants du secondaire, experts juridiques, médecins, techniciens…). Il souligne le rôle de l’université non seulement dans la croissance numérique de ce groupe social, mais aussi dans sa culture spécifique : les appareils d’enseignement diffusent un nouveau code linguistique, une logique particulière du discours, et tissent une « élite intellectuelle et technicienne » à l’échelle internationale (Dagnaud, 1985).
Les néo-marxistes nourrissent finalement eux aussi cette perspective, considérant que l’installation dans un quartier en gentrification participerait à la constitution d’une identité de classe, dans le cadre d’un régime de production et de consommation post-fordiste marqué par l’exigence de différenciation : alors que, dans le régime fordiste, la consommation de masse prévalait comme signe de réussite, dans le nouveau régime d’accumulation l’accent porte sur la différenciation du produit et les marchés à niche. Le quartier gentrifié et le mode de vie qu’il permet sont alors un des moyens mis en œuvre par les individus appartenant à la nouvelle classe moyenne de se distinguer tant de la bourgeoisie que de la classe ouvrière. Williams affirme ainsi que « la localisation résidentielle et le logement ne sont pas seulement l’expression d’une appartenance de classe ; ils participent au processus de constitution de classe » (Williams, 1986, p.71 cité par Van Criekingen, 2001, p.24). Par ailleurs, l’investissement dans un logement ancien d’un quartier en voie de revalorisation serait également lié à la volatilité de leurs emplois : il constitue une stratégie d’accumulation de capital en marge du marché de l’emploi dans laquelle, à travers un travail esthétique, le capital culturel et symbolique peut être valorisé. Cette suggestion de Beauregard et Jagger (présentée par Van Criekingen, 2001, p. 24), peu reprise ailleurs, apparaît particulièrement pertinente pour comprendre, mieux que ne le permet la première théorie du rent gap, l’investissement de particuliers dans un bâti dégradé.
Des travaux féministes viennent également enrichir cette approche, montrant que la revitalisation des centres-villes a aussi à voir avec l’évolution de la place des femmes à la fois sur le marché du travail et dans la sphère familiale (Rose, 1984 ; Warde, 1991) : élévation du niveau d’études, diffusion de la bi-activité, baisse de la nuptialité et retardement de la maternité contribuent à la désaffection à l’égard du modèle résidentiel pavillonnaire de la suburb, les femmes n’étant plus cantonnées aux tâches domestiques et à la production non monétarisée. A contrario, le quartier ancien de centre-ville se présente comme un espace social favorable à la mise en œuvre de nouvelles normes familiales et sexuelles, pour des raisons à la fois pratiques et sociales – la diversité du peuplement offrant une atmosphère plus tolérante aux organisations familiales non traditionnelles (couples bi-actifs, mais aussi et surtout parents célibataires et homosexuels) (Rose, 1984).
En définitive, la gentrification apparaît dans ces travaux comme davantage liée aux mutations des économies capitalistes qu’au modèle urbain anglo-saxon. La désindustrialisation, la croissance des emplois tertiaires qualifiés, la croissance des ménages à double revenus ou le développement d’un mode de consommation basé sur la différenciation et l’individualisation n’étaient pas propres aux Etats-Unis. Des chercheurs français établissent à la même époque un lien entre ces phénomènes et la revitalisation des centres anciens, en partant, à l’inverse des chercheurs anglo-saxons, de la question des classes moyennes plutôt que de celle de la gentrification.
Neil Smith tente ainsi d’expliquer par le même mécanisme l’existence de la « gentrification sporadique », c'est-à-dire du réinvestissement spontané des ménages dans des logements dégradés qu’ils rénovent eux-mêmes. Son explication sur ce point paraît très limitée – nous y reviendrons ultérieurement (cf. point 3.3).