3.2 Les acquéreurs de logements en 1998 et en 2007

Les données notariales que nous avons pu exploiter concernent les transactions entre particuliers réalisées dans les deux quartiers lors de deux années témoin, 1998 et 2007. Rappelons qu’au recensement de 1999 (comme d’ailleurs en 1990), les migrants externes ne se sont rendus propriétaires de leur logement que dans un cas sur quatre dans le Bas Montreuil et un peu plus d’un cas sur cinq dans les Pentes de la Croix-Rousse. Dans le Bas Montreuil, on dénombre 127 « nouveaux propriétaires » en 1998 et 200 en 2007 ; dans les Pentes, ils sont 323 en 1998 et 285 en 2007. Toutefois, alors que la base BIEN, dont sont extraites les données sur le Bas Montreuil, est exhaustive, la base Perval dont sont extraites les données sur Lyon est alimentée sur la base du volontariat des notaires ; on ne peut donc pas conclure de ces chiffres à une diminution réelle du nombre de transactions entre les deux dates. Les analyses qui suivent portent donc dans le cas de la Croix-Rousse sur les seules transactions enregistrées par les notaires, qui constituent un échantillon satisfaisant selon eux mais non raisonné (cf. annexe 3). Notons que les « nouveaux propriétaires » ne sont pas nécessairement des nouveaux habitants : ils peuvent déjà résider dans le quartier (et y être déjà propriétaires) ; ils peuvent également vivre ailleurs et réaliser un investissement locatif.

Les transactions effectuées dans le Bas Montreuil concernent à chaque date environ 13 % de maisons et 87 % d’appartements. Entre 1998 et 2007, la hausse des prix est très nette : les appartements s’échangent à environ 1300 euros/m2 en 1998, à plus de 4000 euros/m2 en 2007 ; les maisons sont achetées en moyenne pour 160 000 euros en 1998, pour près de 350 000 euros en 2007. Dans les Pentes, les transactions concernent quasiment exclusivement des appartements¹⁶⁵ ; le prix moyen au mètre carré passé entre les deux dates de 990 euros/m2 à 3000 euros/m2. Sans surprise, les cadres et professions intellectuelles supérieures et les professions intermédiaires sont largement surreprésentés parmi les acquéreurs de ces biens, dès 1998 dans les deux quartiers (voir le tableau 2-12, qui n’a toutefois qu’une valeur indicative dans la mesure où les données comparées ne portent pas sur la même base : celles concernant les migrants comptabilisent les individus, tandis que les données notariales concernent des ménages¹⁶⁶).

Sources : Insee RP 1999, tableaux à façon ADISP-CMH ; bases BIEN et PERVAL 1998 et 2007.
Pour les acquéreurs du Bas Montreuil, N 1998 = 127 et N 2007 = 200. Pour les acquéreurs des Pentes, N 1998 = 323 et N 2007 = 285.

Dans le Bas Montreuil, si l’on considère l’ensemble des acquéreurs, actifs ou non, dès 1998, ils sont en majorité des actifs cadres et professions intellectuelles supérieures et professions intermédiaires (61 % des acquéreurs) ; leur poids est encore plus important en 2007 (76 % des acquéreurs)¹⁶⁷. Cette hausse importante se fait principalement au détriment des employés et des retraités (la part des artisans, commerçants et chefs d’entreprise et celle des ouvriers sont déjà faibles en 1998 et varient peu). Sur le micro-marché des maisons individuelles, la place des cadres et professions intellectuelles supérieures et des professions intermédiaires est quasiment hégémonique (95 % en 1998, 80 % en 2007 – mais ces statistiques portent sur des effectifs faibles, respectivement 17 et 25 maisons) (tableau 2-13).

N 1998 = 127 et N 2007 = 200
Source : Base BIEN 1998 et 2007, Association Paris Notaires

La gentrification du Bas Montreuil est souvent présentée comme un afflux de Parisiens. De fait, les Parisiens, qui ne sont les acquéreurs majoritaires ni dans le Bas Montreuil ni dans le reste de la ville en 1998, le deviennent en 2007 dans l’ensemble de la commune. De façon peu surprenante, les acquéreurs actifs des catégories supérieures et intermédiaires, qui nous intéressent, sont relativement plus souvent parisiens que les autres, en tous cas en 1998 (tableau 2-14).

N 1998 = 127 et N 2007 = 200
Source : Base BIEN 1998 et 2007, Association Paris Notaires

Mais en parallèle un autre mouvement se dessine : un regain d’intérêt des Montreuillois pour le Bas Montreuil (leur part parmi les acquéreurs augmente de 7 points dans le Bas Montreuil et diminue de 6 points dans le reste de la ville). Ce mouvement est plus précisément le fait des Montreuillois appartenant aux PCS les plus élevées, comme le montre la partie droite du tableau 2-15 : entre 1998 et 2007, la part des Montreuillois parmi les acquéreurs cadres passe de 15 à 29 % et de 18 à 31 % parmi les acquéreurs des professions intermédiaires. D’après notre enquête, il peut s’agir d’anciens Montreuillois qualifiés mais peu fortunés (enseignants par exemple) quittant un pavillon ou un logement social sur le plateau pour s’installer, à quarante ans passés, dans le Bas Montreuil devenu plus attractif ; il peut également s’agir de Bas-Montreuillois plus jeunes, arrivés récemment, et qui déménagent en restant dans le quartier (agrandissement, opportunité immobilière, rupture). En définitive, en 2007 plus de 70 % des acquéreurs dans le Bas Montreuil sont soit Parisiens soit Montreuillois ; les acquéreurs provenant des autres communes d’Ile-de-France (qui forment la plupart des provenances « autres ») se sont raréfiés. Les cadres et professions intermédiaires parisiens qui achètent dans le Bas Montreuil à la fin des années 1990 semblent ainsi d’une certaine façon « ouvrir la voie » aux acquéreurs parisiens des autres catégories socioprofessionnelles et aux cadres et professions intermédiaires montreuillois.

L’existence de gentrifieurs arrivés avant 2007 et qui revendent déjà leur logement à cette date semble corroborée par l’évolution des caractéristiques des vendeurs. Leur âge moyen passe de 57 ans en 1998 à 52 ans en 2007 (alors qu’il est stable ailleurs dans la ville). Leur structure sociale change encore plus nettement entre les deux dates : en 1998, près de la moitié des vendeurs sont des retraités (contre 36 % ailleurs dans la commune) ; ce chiffre indique bien le caractère encore particulièrement âgé de la population bas-montreuilloise en 1998 et montre que la gentrification se fait en grande partie par remplacement non de classes populaires encore actives, mais de personnes âgées. Leur part tombe à 27 % neuf ans plus tard (soit 6 points de moins que dans le reste de la ville) et cette chute de 17 points de pourcentage est presque intégralement compensée par une augmentation de 16 points de la part des vendeurs cadres et professions intermédiaires (qui représentent 50 % des vendeurs en 2007). Un tel changement de profil des vendeurs n’a pas lieu ailleurs dans la commune. Ces chiffres traduisent une mutation profonde du profil des propriétaires immobiliers dans cette partie de Montreuil et indique qu’on est bien en 2007 dans une deuxième ou une troisième phase de la gentrification, où des acquéreurs des classes supérieures viennent remplacer non plus des classes populaires mais d’autres classes supérieures. L’absence d’informations plus détaillées sur les PCS dans la base BIEN nous empêche d’affiner ce constat, mais l’enquête de terrain corrobore ce résultat. Ces acquéreurs des catégories moyennes et supérieures achètent-ils préférentiellement dans le parc ancien ?

L’âge de la construction n’a pas été renseigné dans un tiers environ des transactions enregistrées (36 % en 1998, 29 % en 2007). Les logements anciens (c'est-à-dire construits avant 1948) représentent 49 % des transactions pour lesquelles l’information est disponible en 1998 et 41 % en 2007. Logements anciens et logements récents n’attirent pas les mêmes acquéreurs (tableau 2-15).

Source : Bases BIEN 1998 et 2007, Association Paris Notaires

Comme dans les données concernant les migrants, les données concernant les acquéreurs de logements anciens suggèrent l’hypothèse selon laquelle la gentrification du Bas Montreuil serait portée d’abord par des classes supérieures puis par les classes moyennes. En effet, en 1998, les cadres sont surreprésentés parmi les acquéreurs de logements anciens (aux côtés des ouvriers et des inactifs) tandis que les professions intermédiaires « préfèrent » un bien récent. En 2007, c’est l’inverse que l’on constate. On pourrait faire l’hypothèse que les acquéreurs cadres et professions intellectuelles supérieures de 1998 et de 2007 n’ont pas les mêmes profils, les premiers étant intéressés en 1998 par les logements anciens à refaire tandis qu’en 2007, devant un parc de logements désormais déjà largement réhabilité, leurs successeurs préfèrent un logement récent plutôt qu’un logement ancien aménagé par d’autres. Au total, les acquéreurs actifs cadres ou professions intermédiaires qui achètent dans l’ancien représentent en tout 29 % des transactions réalisées dans le quartier en 1998 comme en 2007 ; à titre de comparaison, dans le reste de Montreuil elles constituent 12 % des transactions réalisées en 1998 et 11 % en 2007 (dans le 20e arrondissement, elles représentent 37 % des transactions en 1998 et 22 % en 2007). Par ailleurs, les logements anciens du Bas Montreuil attirent clairement plus les Parisiens que les autres acquéreurs, surtout en 1998 : 51 % de l’ensemble des acquéreurs achètent un logement ancien, mais c’est le cas de 72 % des acquéreurs parisiens ; en 2007 ces chiffres sont respectivement de 41 % et 44 %.

Dans les Pentes, la catégorie socioprofessionnelle des acquéreurs n’a pas été renseignée dans 19 % des transactions de 1998 et dans 7 % de celles de 2007. Pour les transactions pour lesquelles l’information est disponible, la structure des acquéreurs est la suivante :

N 1998 = 262 et N 2007 = 263
Source : Base PERVAL 1998 et 2007, Association Notaires de France

Dès 1998, les actifs cadres et professions intellectuelles supérieures et professions intermédiaires représentent 70 % des acquéreurs ; en 2007 ils forment plus de 80 % des acquéreurs. Les autres catégories d’actifs et d’inactifs sont résiduelles, la part des employés étant presque divisée par deux entre les deux dates, la part des retraités divisée par trois. La base PERVAL fournit la catégorie socioprofessionnelle à un niveau plus détaillé, ce qui permet d’observer la composition de ces trois quarts d’acquéreurs des catégories supérieures et intermédiaires. Les cadres et professions intermédiaires d’entreprises y sont prépondérants ; les professions intermédiaires administratives et commerciales et les cadres techniques sont en nette croissance. Au total, ces salariés intermédiaires et supérieurs des entreprises représentent 34 % des acquéreurs en 1998 et 41 % en 2007. Un acquéreur sur dix exerce une profession libérale. Les instituteurs, professeurs, professionnels de la santé et du travail social et les professionnels de l’information, des arts et des spectacles sont nettement moins représentés parmi les acquéreurs que parmi les migrants.

Source : bases PERVAL 1998 et 2007, Association Notaires de France

L’ancienneté du bâti est une variable nettement moins bien renseignée : elle n’est pas indiquée dans 32 % des transactions de 1998 et dans 40 % des transactions de 2007. Parmi les transactions pour lesquelles l’information est disponible, les acquisitions de logements récents semblent importantes au regard de la part de ces logements dans l’ensemble du parc : elles représentent 35 % des transactions, dans un arrondissement où les logements postérieurs à 1948 forment seulement 16 % des résidences principales. La composition socioprofessionnelle des acquéreurs de logements anciens et de logements récents ne présente pas de différence très significative, hormis une surreprésentation des professions intermédiaires parmi les acquéreurs de logements anciens aux deux dates, et une surreprésentation des cadres et professions intellectuelles supérieures parmi les acquéreurs de logements récents en 2007.

Source : Bases PERVAL 1998 et 2007, Association Paris Notaires

Il est intéressant de noter qu’un quart des acquéreurs de 1998 et 30 % de ceux de 2007 résident déjà dans le premier arrondissement au moment de leur achat, ce qui corrobore les résultats de l’enquête « Rapports résidentiels » : les Pentes apparaissent bien, dès le début des années 2000, comme un quartier où l’on reste et où l’on revient (Authier et al., 2001, p. 48) (ou bien où l’on investit en terrain familier). Il s’éloigne sur ce point du Bas Montreuil, « très attractif pour les nouveaux venus » selon cette même enquête (ibid., p. 48). Ces deux quartiers n’exercent pas, à la même date, le même effet sur les parcours résidentiels. On peut supposer que vingt ans plus tôt, les Pentes auraient présenté un profil plus proche de celui de l’actuel Bas Montreuil sur ce point.

En définitive, les données notariales confirment bien que la gentrification du Bas Montreuil s’est accélérée entre 1998 et 2007 : le profil des acquéreurs change assez nettement entre ces deux dates (diminution importante des employés et des retraités, croissance des acquéreurs parisiens) de même que celui des vendeurs. Dans les Pentes, en revanche, les acquéreurs autres que cadres ou professions intermédiaires sont déjà résiduels en 1998. Les CS détaillées montrent toutefois une évolution des profils interne à ces deux groupes, avec un poids croissant des cadres et des professions intermédiaires des entreprises parmi les acquéreurs.

Ces deux ensembles de données permettent également de nuancer le stage model au moins sur deux points. Les données notariale suggèrent dans le Bas Montreuil que l’achat de logements anciens a d’abord été le fait de cadres et professions intellectuelles supérieures plus que de professions intermédiaires. Les données concernant les migrants montrent par ailleurs que, parmi ces cadres et professions intellectuelles supérieures, les professionnels de l’information, des arts et des spectacles jouent un rôle important, mais pas pionnier. On peut formuler l’hypothèse selon laquelle l’assurance sociale que confère une position de cadre établi (cadre du public ou d’entreprise plutôt que professions des arts et des médias) serait nécessaire au franchissement des barrières sociales que suppose la gentrification dans ses premiers temps. La composition des populations interrogées dans les deux quartiers permettra, entre autres, de travailler sur cette hypothèse.