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La gestion foncière et le développement urbain dans les villes des pays en voie de développement
par ESSAYAS Deribe
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2003
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Université Lumière Lyon 2
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Table des matières
Illustrations
Tableaux
Page de titre
Remerciements
Résumé
Abstract
Introduction Générale
Objectif et méthode de la recherche
Objectif de la recherche
Méthode de la recherche
Etude bibliographique :
DiscussionsEntretiens :
Enquêtes :
Partie I . Addis Abeba : Etat de Lieux. L’Évolution du Système Foncier, Contexte Actuel et Objectifs de Développement de la Ville
Introduction
Chapitre I. Evolution historique de la gestion foncière : Evolution, impact et différents outils de la gestion foncière depuis la naissance de la ville
Introduction
1.1. Présentation générale du pays et de la ville
1.1.1. L'Ethiopie : Géographie physique, population, économie
1.1.2. La ville d’Addis Abeba : Population, histoire et géographie
1.2. L’évolution de la politique administrative et du système foncier urbain (Les trois grandes périodes de la gestion foncière de la ville d'Addis-Abeba (de 1885-à nos jours )
1.2.1 Le système féodal et le développement de la ville (de 1885 à 1974)
1.2.1.1 Pendant le règne de Menilik (1885-1930)
1.2.1.2 Pendant le règne de Hailé Ssélassié (1930 à 1974)
1.2.1.3 Droit coutumier Un système qui prévaut dans la plupart des pays africains. Il se réfère à une notion ambiguë, il s’agit d’une réinterprétation de droits autochtones. Il recouvre un ensemble très vaste de droits et de politiques, survivances également modifiés, reconnus et codifiés. Le sol est considéré comme non appropriable, ce n’est pas la propriété du sol que l’on affecte mais son usage transféré à un individu par le représentant de la communauté. (Alain durand Lasserve 1985). ou féodal ?
1.2.2 L’abolition du système féodal et l’émergence de la doctrine socialiste (2e période de 1974 à 1992, la nationalisation du sol de 1974)
1.2.3 L'abolition du système socialiste et l'économie de marché (de 1991 à nos jours : Le système à bail comme outil de développement urbain)
1.2.4 L'impact des systèmes fonciers précédents sur les systèmes suivants
1.3 Les outils de la gestion foncière : Ont-ils servi le développement de la ville ?
1.3.1 Des lois et des règlements, inappliqués
1.3.2 Le cadastre : ancienneté et inefficacité
1.3.3 Les différents plans directeurs et la planification urbaine
Conclusion
Chapitre II. Contexte socio-économique urbanisme et habitat
Introduction
2.1 L’urbanisation et le sol urbain : évolution de l’occupation, des sols et de leur distribution et le plan urbain aujourd’hui.
2.1.1 L’urbanisation et la structure urbaine
2.1.2 L’évolution de l’occupation du sol
2.1.3 La distribution spatiale actuelle de la ville
2.1.4 Le plan urbain et le système d’informations foncières
2.1.4.1 Le master plan et son dysfonctionnement
2.1.4.2 La révision du master plan
2.1.4.3 Le système d’informations foncières. (Urban land information system)
2.2 Population : La croissance démographique, un des indicateurs du besoin d’espace
2.2.1 Croissance naturelle
2.2.2 Croissance migratoire
2.3 Logement urbain : Un parc de logements mal traité
2.3.1 Typologie et état des logements dans la ville
2.3.2 Occupation des logements
2.3.3 L’offre et la demande de logement urbain : un écart important
2.4 Les services urbains : insuffisants et mal repartis
2.4.1 Les infrastructures de base
2.4.2 Les équipements publics
2.5 Pauvreté, revenus des ménages et institutions locales comme capital social
2.5.1 La pauvreté : un phénomène dominant
2.5.2 Revenus des ménages
2.5.3 Les institutions socioculturelles comme « capital social Cette terminologie, qui me semble explicite dans ce cas est venue d’un auteur Américain, Robert Putnam, se basant sur l’idéologie « l’infrastructure sociale a une valeur importante ». Il se réfère de la valeur de l’en semble des infrastructures sociales et la tendance d’entre aide provenant de ces infrastructures sociales. Qui se manifeste par : le transmission d’information des uns aux autres, l’assistance mutuelle, l’action collective, solidarité, (« I mentality in to a WE mentality ») Robert Putnam. Bowling Alone, 1995, p 7. [on line]. Disponible sur. < http://www.cpn.org/sections/tools/models/social/_capital.html > (consulté le 26/11/02). »
Conclusion
Chapitre III. constat et analyse de la politique foncière et du développement urbain : Cadre,objectifs de développement depuis 1992, et système foncier adapté (constat et analyse de la politique affichée et des pratiques).
Introduction : Développement urbain un aspect vaste
3.1 La politique nationale de développement et l’objectif de développement de la ville.
3.1.1 Objectif national de développement: développement industriel après le développement agricole.
3.1.2 Fédéralisme et ville autonome
3.1.3 Objectifs de développement de la ville
3.1.4 Structure administrative et acteurs publics du développement de la ville.
3.1.4.1 Structure administrative
3.1.4.2 Découpage administratif
3.1.4.3 Acteurs publics du développement.
3.1.5 Les autres acteurs du développement : autonomes et semi autonomes
3.1.6 Les acteurs économiques formels et informels
3.2 Le système foncier affiché et les différentes modalités d’accès au sol et au logement urbain
3.2.1 Le bail comme un système : Description
3.2.2 Les différentes modalités pour accéder au sol urbain en bail
3.2.2.1 Le marché de gré à gré
3.2.2.2 Location aux enchères
3.2.2.3 L’allocation par tirage au sort
3.2.3 Autres modalités
3.2.3.1 Héritage ou donation
3.2.3.2 Achat d’un terrain, de particulier à particulier
3.2.3.3 Système de coopérative
3.2.3.4 Par le biais des O.N.G.
3.2.4 Les modalités d’accès aux logements
3.2.4.1 Location privée ou appartenant à l’état
3.2.4.2 Par le biais de la municipalité
3.3 Le système foncier affiché est il cohérent ? Une approche d’étude analytique transversale.
3.3.1 Etude analytique transversale de la politique de développement de la ville et les éléments d’analyse
3.3.2 Justification des éléments d’analyse
3.3.3 Quelles sont les conditions préalables : Un aspect institutionnel
3.3.3.1 Organisation et capacité des institutions concernées
3.3.3.2 Transparence et sensibilisation publique
3.3.4 L’application du système foncier : ‘ Un aspect fonctionnel et juridique’
3.3.4.1 L’information foncière : un élément essentiel pour gérer le sol
3.3.4.2 L’étude du marché foncier : n’est il pas nécessaire ?
3.3.4.3 Critères de sélection, affectation des sols et fréquence de commercialisation de ces derniers.
3.3.4.4 Tirage au sort et coopération familiale
3.3.4.5 Marché de gré à gré pour des investissements importants : les difficultés .
3.3.4.6 Compensation ou exclusion ?
3.3.5 Les conditions socio-économiques (le statu quo) : un aspect socio-économique et financier.
3.3.5.1 Activité économique dominante et accès au sol
3.3.5.2 Prix du sol et accès aux institutions financières
3.3.5.3 Réponse aux habitants à bas revenus
3.3.5.4 Souhaits et droits des habitants
3.4 Phénomènes induits par le processus de développement et adaptations des différentes pratiques alternatives.
3.4.1 Des éléments alarmants
3.4.1.1 La transaction foncière : contraignante et centralisée
3.4.1.2 Représentation ou délégation à la réponse d’une transaction du sol contraignante
3.4.1.3 Le système de vente par enchère, le bilan de l’offre et de la demande
3.4.1.4 La priorité aux projets lucratifs : Des investissements privés non maîtrisés
3.4.1.5 Commercialisation alarmante des espaces
3.4.1.6 Déplacement massifs de la population du centre vers la périphérie conséquences actuelles et futures
3.4.1.7 Un obstacle au développement individuel (privé) : La peur
3.4.1.8 Recours à la création d’emplois sans penser au logement de la main d’oeuvre
3.4.1.9 Directive administrative n° 1 et ses conséquences négatives (L’imbrication des propriétés et le problème cadastral)
3.4.2 Des pratiques alternatives pour accéder au sol et au logement urbain
3.4.2.1 Activités économiques et divers accès au sol et au logement urbain
3.4.2.2 Accès au sol et au logement urbain résidentiel
Conclusion de la partie I
Partie II. Les systèmes Fonciers : Etude Analyse et propositions. Les Leçons de L’étude dans Quelques Villes des Pays en Voie de Développement
Introduction
Chapitre I. Etude de Contexte : Addis Abeba et ses Homologues des P.E.D Les PED (Les pays en voie de développement) contiennent 70% de la population, avec seulement 13% de la production mondiale. Selon la classification des Nations Unies, ces pays ont un PNB inférieur à 900 dollars par tête et par an
1.1 Contexte socio-économique des villes
1.1.1 Conditions économiques : Activités et emplois
Activité économique
Emplois urbains :
La fuite des cerveaux : un indicateur d’une autre cause de manque d’emplois
1.1.2 Pauvreté urbaine
1.1.3 Conditions démographiques
1.1.4 Logement urbain
1.1.4.1 La prédominance des logements irréguliers : dit «habitats spontanés »
1.1.5 Les équipements de base
1.2 Urbanisation et gestion urbaine
1.2.1 Urbanisation
1.2.1.1 Urbanisation officielle et officieuse galopante
1.2.2 La gestion urbaine et ses outils
1.2.2.1 La gestion urbaine Plusieurs auteurs ont définis la gestion urbaine de façon variée mais avec le même concept fondamental : « A methode dealing with social economique and physical problems of towns caused by rapid urban growth » (Nick Devas and Carole Rakodi 1993). « ..Action ou manière de gérer, d’administrer, de diriger, d’organiser la ville » (grande la rousse), « Administration urbaine mise en charge par les administrations urbaines des équipements et des services urbains » (dictionnaire multi langue de l’aménagement de l’espace), « A methode dealing with social economique and physical problems of towns caused by rapid urban growth » (Nick Devas and Carole Rakodi 1993).
1.2.2.2 Les outils de la gestion urbaine.
1.3 Addis Abeba : différence et similitude contextuelle sur des aspect différents
1.3.1 Aspect historique
1.3.2 Aspect politique du développement
1.3.3 Aspect économique
1.3.4 Aspect physique et géographique
Chapitre II. Le système foncier et le développement urbain : (Etude du système foncier de quelques villes des pays en voie de développement).
2.1 Le sol: la politique et le système foncier dans l’espace et dans le temps différents
2.1.1 La terre : représentation et description, les différentes perspectives
2.1.2 Les systèmes fonciers et leurs évolutions au sein des différentes politiques administratives
2.1.2.1 Le droit foncier
2.1.2.2 L’accès au sol : un obstacle au développement
2.1.3 Différences et similitudes
2.1.4 Système foncier et développement : Le mythe et la réalité
2.2 La gestion foncière, une préoccupation nationale et internationale
2.3 2.3 RDifférents approchesecours à l’amélioration des circonstances défaillantes ; qui sont du au système en pannepour améliorer des circonstances défaillantes et leurs difficultés
2.3.1 Les différentes approches directes et indirectes (quelques pratiques)
2.3.1.1 Approche politique
2.3.1.2 Approches techniques
2.3.1.3 Approche financière
2.3.1.4 Approche institutionnelle et administrative
2.3.2 Le bail comme un système dominant (alternatif)
2.3.2.1 Le Bail sous différentes perspectives
2.3.2.2 Pourquoi ça marche et pourquoi ça ne marche pas ?
2.3.2.3 Quelles sont les conséquences observées ?
2.4 Complexité de l’aspect de la réforme du système foncier et spécificités des actions: les causes d’échec et de succès partiel
2.4.1 La complexité de la réforme
2.4.2 La théorie et la pratique
2.4.3 Les principales causes d’échec
2.4.4 Les principales causes de succès « partiel » : quelques actions notables
Chapitre III. Les expériences à partager, les premier pas à faire et les actions à court terme
Introduction : La volonté politique, un élément clé pour la réussite
3.1 Quelles leçons peut on retirer des expériences de ces villes ?
3.2 Les premiers pas vers l’amélioration du système : (approche corrective)
3.2.1 Correction des erreurs commises
3.2.1.1 Assainir la structure administrative et la gestion de la politique étatique
3.2.1.2 Restitution « conditionnelle » de logements et de sols urbains nationalisés
3.2.2 Révision des principes défaillants
3.2.2.1 Attribution foncière
3.2.2.2 La politique de logement
3.2.2.3 Les activités informelles
3.2.2.4 Les occupations informelles
3.2.3 Diversification des champs d’actions au de la de seul foncier en vue d’atténuer les problèmes socio-économique
3.2.3.1 Assister et encourager les organisations non gouvernementales
3.2.3.2 Faciliter l’accès au sol et aux institutions financières pour les petits acteurs économiques (micro entreprises)
3.2.3.3 Encourager et initier des recherches et des études
3.3. Approche institutionnelle : la participation des institutions locales et la nécessité d’une commission foncière
3.3.1 Amélioration de la structure et du fonctionnement de municipalité
3.3.1.1 Décentralisation On a décrit la décentralisation de manières différentes mais avec la même notion. On peut parler de la décentralisation industrielle…..Toutefois dans notre cas la décentralisation est une action par laquelle la gestion administrative d’une ville est partagée avec autorités locales élus (et non à des agents nommés par le pouvoir central). Selon plusieurs auteurs, l’action de la décentralisation se constituer des processus de déconcentration et de dévolution qui sont indissociables. et réorganisation
3.3.1.2 Déconcentration La déconcentration est une action par laquelle on transfère les personnels administratifs et techniques gouvernementaux à des administrations locales de la ville.
3.3.1.3 Dévolution La dévolution est une action de transférer l’autorité ou le pouvoir central aux administrations locales
3.3.2 Partage de la responsabilité : La nécessité d’une commission foncière
3.3.3 Des conditions préalables et nécessaires
3.3.3.1 Identification des institutions potentielles
3.3.3.2 Encouragement et intégration des acteurs privés
3.3.4 Objectif, rôles, organisation et fonctionnement de la commission foncière : les différents scénarios possibles
3.3.4.1 Objectif et rôles de la commission
3.3.4.2 Rôle de la commission : deux alternatives de base
3.3.4.3 Les différents scénarios : description
3.3.4.4 Les constituants de la commission
3.3.5 Problèmes et perspectives
Chapitre IV. Identification des systèmes possibles, développement et montage de scénarios : Proposition pour Addis Abeba
Introduction
4.1 Les modalités de base, leurs composantes et les différents scénarios: hypothèses
4.1.1 Les modalités de base
4.1.1.1 Système libéral (mixte)
4.1.1.2 Système conservatif (sélectif)
4.1.2 Les scénarios (croisement les systèmes identifiés)
4.1.2.1 Hypothèse
4.1.2.2 Méthodologie
4.2 Les éléments de l’évaluation des scénarios établis : Les facteurs de développement
4.2.1 Description des éléments de l’évaluation
4.2.2 Méthode proposée pour l’évaluation des scénarios établis
4.3. Evaluation des scénarios : une approche descriptive
4.3.1 Scénario libérale
4.3.2 Scénario conservatif
4.3.3 Scénario semi libérale
4.3.4 Scénario semi conservatif
Analyse et synthèse
La correction des erreurs
Désengagement du personnel politique des instituions concernées
La restitution « conditionnelle » des logements et des sols
Le partage de la responsabilité
Conclusion générale
Bibliographie
Annexes
Annexe I. Liste des institutions, des organismes et des personnes consultés
Annexe II. Fiche d’Enquête
Annexe III. Données sur l’Ethiopie et Addis Abeba
Annexe IV. Proclamation 45/ 1975 Nationalisation du sol et de logements urbains en surplus
Annexe V. Proclamation N° 80/1993. Urban land lease holding proclamation
Annexe VI. Les différents Master Plan de la ville (Source : AAMPRO 2000)
Annexe VII. Charte d’organisation de la municipalité d’Addis Abeba
Annexe VIII. Structure organisationelle du bureau des travaux et du devloppement urbain
Annexe IX. Caractéristique du sol ses problèmes et ses impacts (Source : Ahmed et razza. 2001)
Annexe X. Protection des occupations informelles en Afrique du Sud (Source : Department of land affaires.The Interim Protection of Informal Land Rights Act (IPILRA) 1996)
Annexe XI. Pays qui ont nationalisés ou non le sol urbain
Annexe XII. Déclaration de New Delhi 1996
