| Résumés |
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Technique juridique destinée à l’acquisition et à la gestion d’un patrimoine immobilier, la société civile immobilière (SCI) remporte depuis le début des années 1980 un vif succès. Son recours concerne aussi bien des particuliers, plus ou moins aisés, que des praticiens du droit, du chiffre, du patrimoine et de l’argent, soucieux des intérêts de leurs clients. Les premiers peuvent être qualifiés d’utilisateurs et les seconds de concepteurs. A ce titre, le phénomène sociétaire représente un phénomène économique, juridique, urbain et social de premier plan que les spécialistes des sciences sociales n’ont jamais examiné jusqu’à présent. Le tout premier défi de ce travail consiste ainsi à convertir un objet juridique et financier, proche de l’artefact, en objet sociologique. La réflexion menée emprunte aux principes théoriques et méthodologiques des sociologies juridique, économique et des techniques.En détenant des parts de société, en étant propriétaire d’un bien immobilier dématérialisé, le porteur de parts jouit d’une identité socio-juridique singulière. Il possède un statut hybride, à la croisée du propriétaire immobilier et mobilier, ce qui le positionne, de façon plus ou moins consciente, au cœur d’un processus contemporain de rationalisation des pratiques immobilières et patrimoniales. Cette étude vise donc en partie à compléter la connaissance des comportements des propriétaires-bailleurs.L’emploi de la technique sociétaire illustre et explique d’une part une professionnalisation du statut de propriétaire immobilier, celui-ci étant défini comme un acteur à projets, plus ou moins inventif, évoluant dans des environnements mouvants et capable de formuler des scénarios gestionnaires ; il embrasse une carrière. Toutefois, il peut se faire aider dans la définition de ses projets, stratégies et tactiques par des experts en questions patrimoniales ; il peut intégrer des filières pragmatiques. L’emploi ou le suremploi de cette technique symbolise dès lors aussi une professionnalisation grandissante mais diffuse des concepteurs et des métiers du conseil patrimonial. Ils s’inscrivent dans un marché porteur et dans un système interprofessionnel où les rivalités marchandes et intellectuelles le disputent aux collaborations, coopérations et synergies. L’interactivité, la performance, la confiance, l’honnêteté, sont, parmi d’autres, les axes de la relation qui unit porteurs de parts et praticiens. La diffusion de l’information sociétaire et sa traduction matérielle transitent par des instances socialisatrices diverses et variées.Les usages et représentations de la technique sociétaire vont d’autre part dans le sens d’une acculturation juridique. Le porteur de parts assimile et jongle avec des normes sociétaires qui entrent parfois en concurrence avec d’autres normes juridiques, mais plus encore avec des normes sociales, culturelles, familiales, contractuelles, éthiques ou morales préexistantes – un « déjà-là » normatif. Le syncrétisme s’avère peu ou prou réussi. L’autre grande ambition de ce travail est ce faisant, par induction, d’observer la place laissée aux règles juridiques objectives au sein des systèmes normatifs individuels et collectifs, bref de voir comment se joue le phénomène d’internormativité. Entre logique déontique, légalisme, rationalités, coutumes et croyances. Les règles sociétaires peuvent être comparées à des règles contractuelles qui participent à la construction d’une dynamique d’action collective – sa scénarisation –, ou bien nourrissent son illusion. Elles peuvent tout aussi bien structurer que désorganiser des groupes de porteurs de parts associés ou les interrelations socio-patrimoniales de ces derniers. |
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Société Civile Immobilière (SCI) is a French legal technique intended to purchase and manage different kinds of real estates. Since the beginning of the 1980’s this concept has been very successful. The béneficiaries range from individuals (with various degrees of wealth) to legal advisers, lawyers, chartered accountants and bankers in charge of theirs client’s investments. The first are referred to as “users”, whilst the latter ones are referred to as “inventors”. This phenomenon represents an important economic, legal, urban and social phenomenon which has not yet been analysed by social science specialists. Therefore the main challenge of this analysis is to convert a legal and financial topic to a sociological one. Our methodology is based upon the main economic, legal, scientific and technological sociologies.The shareholders in a SCI, i.e. owners of an intangible estate investment, have a particular social-legal identity. They have a hybrid status, at the junction between the home owner and the investor. This positions them more or less consciously in the middle of a contemporary rationalisation process of investment and estate management practices.This system illustrates the growing business-awareness of the home owner. He is defined as a project manager, more or less innovative who evolves in an ever-changing environment and is capable of formulating various scenarios. He follows a career path. However he can be helped in defining his projects both on a strategic and tactical level by experts in property ownership. The use or even the over-use of this technique means there is an increasing diversification in the property ownership counselling jobs. These growing trends are occurring in a growing market and in an inter-professional system where material and intellectual issues rival with collaborations, co-operations and synergies.The hinges of a relationship with unite professionals and shareholders are, amongst others: interactivity, performance, trust and honesty. The diffusion of company information and its materialistic repercussions go through diverse and various socialising instances.SCI practices and techniques used lead towards a legal acculturation. Shareholders assimilate and juggle with SCI norms leading sometimes to confrontation with social, cultural, family, contractual, ethical or moral ones. Syncretism has been more or less successful. The second main objective of this analysis is to observe what place the law takes in an individual/collective system, i.e. to look at the inter-normalisation phenomenon. SCI rules can be considered as contractual rules which help build a dynamic collective action, or can feed the illusion. They can just easily structure or disorganise groups of shareholders. |
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