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Pour une sociologie des sociétés civiles immobilières
par RUZ Sébastien
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2005
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Université Lumière Lyon 2
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Table des matières
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Tableaux
Page de titre
Remerciements
Introduction
Mystère, réification et représentations sociales
Polymorphisme juridique et prolifération sociétaire
Au confluent de trois processus
Les mutations de la propriété et des espaces urbains
L’évolution des comportements d’épargne et de transmission patrimoniale
L’immixtion du droit des sociétés dans le droit patrimonial de la famille ou l’ingérence des normes du monde des affaires dans les sphères interpersonnelles
La SCI : objet intrinsèque d'étude et prétexte analytique
Présentation
Première partie : de l’objet juridico-financier à l’objet sociologique. Principes d’une problématisation de la « question sociétaire »
Chapitre 1. Conceptions socio-juridiques et variations historiques de la société civile. propriété, contrat et groupement
1.1 Distinction, vicinités et taxinomies
1.2 Le droit des sociétés, pivot d'une rationalité technicienne
1.3 L'empreinte du paradigme libéral
1.4 La SCI au détour de l'histoire législative contemporaine
1.5 Contrat, liberté et lien social
Chapitre 2. Les chemins d’une construction transversale de l’objet sci. Entre sociologie économique, sociologie juridique et sociologie des techniques
2.1 Défi et pari d'un sujet « neuf »
2.2 Capacité projective et imputation causale de l'action
Des individus et des groupes sociaux à fort potentiel projectif et stratégique
Les pôles de la contextualisation décisionnelle
Des motifs objectifs aux motifs subjectifs
2.3 La SCI à l'épreuve de l'internormativité
Entre normes de coordination et normes d’appartenance
Illusion contractuelle et fiction collective
De l’inaction collective aux effets pervers de l’échange et du don
De l’efficacité relative des groupes restreints
2.4 Formes et effets de la distribution de la connaissance sociétaire
La SCI comme phénomène de mode
Rationalité limitée, conduites procuratives et créativité partagée
Des inégalités intra-catégorielles et territoriales
Un fructueux voyage au centre des univers de praticiens
Les va-et-vient de l’oralité et de l’écriture
Chapitre 3. Orientations méthodologiques et étapes empiriques. Protocoles, bricolages et situations d’enquête
3.1 Note préliminaire sur la démarche
3.2 Les premiers pas au Registre du Commerce et des Sociétés
Les groupes d’informations disponibles
Un double exercice de déconstruction/reconstruction
Un biais méthodologique : l’ubiquité sociétaire
Principes de construction de la base de données « BDSCI.XLS »
3.3 La campagne d'entretiens
Du corpus et des modes d’accès aux enquêtés
Interprétation de quelques motifs de refus et d’acceptation
De la confidentialité déontologique aux illustrations anecdotiques
L’instrumentalisation des entretiens
3.4 Retour au Registre : travail archivistique et observation participante
Un détour prosopographique
Une double implication professionnelle et de recherche
Deuxième partie : devenir et être porteur de parts. Espaces, territoires et « modes d'emploi » gestionnaires
Chapitre 4. Les manifestations socio-spatiales du phénomène SCI. Facteurs, enjeux et effets des localisations
4.1 De quelques notions-clés
L’espace urbain comme produit des rapports sociaux
Structures, processus et perceptions
Emboîtements, allotopie et système urbain
4.2 Une distribution nationale et régionale typée
Une diffusion hétérogène mais prévisible
Des localisations sociétaires « stratégiques »
4.3 Des stocks aux flux : une interprétation macro-contextuelle
1978-1992 : une croissance exponentielle
1993-1995 : un fléchissement relatif
1996-1998 : une reprise différente
4.4 Aspects de la distribution des sièges sociaux des SCI « lyonnaises »
Des SCI « ICP » mieux représentées
Du poids de la ville-centre et des spécialisations de l’Aire Urbaine de Lyon
L’attraction des quartiers d’affaires et des « beaux » quartiers du centre-ville
4.5 Logiques des localisations résidentielles des porteurs de parts « lyonnais »
Une très forte convergence résidentielle
Des localisations intra-muros très sélectives
De la congruence des sièges sociaux et des lieux de résidence des gérants
4.6 Conclusion
Chapitre 5. Comment embrasse-t-on la carrière de porteur de parts ? Profils, parcours et imbrications causales
5.1 Partir de l'expérience des praticiens
« Partir du principe qu’il y a déjà une sélection qui se fait »
« Un problème de nécessité et de besoin » plus qu’un phénomène de mode
« Minimiser un certain nombre de risques »
5.2 Quelques éléments d'identification des enquêtés et de leurs comportements objectifs
Surtout des quadragénaires et des quinquagénaires
Une affaire d’entrepreneurs individuels, de professions libérales et de retraités…
… dotés de ressources patrimoniales contrastées
La pratique professionnelle, le cursus scolaire et le capital social-réticulaire comme vecteurs informationnels décisifs
5.3 Les caractéristiques morphologiques de leurs SCI
Une très forte majorité d'uni-porteurs de parts
Des types et des usages patrimoniaux variés et normés à la fois
Origine et localisation des biens immobiliers : entre contingences situationnelles et rationalité économique
De petites structures à vocation familiale. Ou quand la raison juridique pèse sur les configurations interpersonnelles
5.4 Jeux de motifs et dynamiques temporelles
Des montages choisis ou contraints ?
Des motifs standards et plus inattendus
Interconnexions causales, préoccupations projectives et ajustements logiques
Variations et altérations de la rationalité instrumentale : le cas simulé du « réflexe mondain »
5.5 Conclusion
Chapitre 6. Les facettes de la gestion matérielle sociétaire. Préférences, arbitrages et tactiques
6.1 SCI, gestion de patrimoine et systèmes de valeurs
La « professionnalisation » de l’enrichissement et de la transmission : la gestion de patrimoine comme approche globale, dynamique, intertemporelle
Une double rhétorique du jeu et du risque
Aménager, faire fructifier, projeter
La transmission des modèles gestionnaires : entre perfectionnement, gratitude et rupture
6.2 La question centrale du financement
Du recours à l’emprunt à l’usage des comptes-courants. Sur la dialectique dépendance/indépendance financière.
Maniements capitalistiques et logiques socio-patrimoniales
Cycles d’investissement, autofinancement et opérations en cascade
Des cloisonnements et des interférences budgétaires
6.3 Une gestion locative plurielle et modulable
Propriétaire ou locataire ? Un curieux dédoublement statutaire
De quelques jeux locatifs : loyers arrangés et occupation préférentielle
Un environnement à risques
Trouver des remèdes
L’impersonnalisation et l’objectalisation des rapports locatifs
6.4 Personnalisation et délégation gestionnaires : rapports au temps, aux personnes et aux outils
Temps disponible, goût et aptitudes
Les partisans du « tout gérer soi-même »
« S’improviser conseil »
6.5 Conclusion
Chapitre 7. Les porteurs de parts face au rite sociétaire. de la formation d’un épineux rapport social
7.1 De l'irrespect au respect protocolaire
Mouvements et stabilité formalistes
Implications et distances
Informalisme, causalité familiale et statu quo patrimonial
Un légalisme appliqué mais adaptable
Abstraction des risques et conscience paradoxale du déontique
7.2 Propriété dématérialisée et décalages socio-axiologiques
Des hésitations significatives
Le sentiment de ne pas être tout à fait propriétaire
Un double effet de génération et de socialisation
Une dématérialisation relativisée
7.3 Des représentations de l'artificialité
Vraies et fausses sociétés : la référence des sociétés commerciales
Le choix de l’opacité fiscale
Moralité, honnêteté et légalité
Attentes de discrétion et panoptisme fiscal
7.4 Déjouer l'interventionnisme administratif : velléités autorégulatrices, appels réformistes
Les stratégies fiscales : évasion, tricherie ou « système D » ?
Un double visage de Janus
Le spectre de l’abus de droit
L’alternative du rescrit
Des interprétations parfois dissonantes
7.5 Conclusion
Troisième partie : la construction interactionnelle de la réalité sociétaire. Systèmes relationnels inscriptions réticulaires et effets socio-juridiques
Chapitre 8. Techniques sociétaires, identités de praticiens. Rôles, interprofessionnalité et controverses
8.1 Le conseil patrimonial : un monde social, un système fonctionnel, un marché
S’inspirer des professions médicales
Une exigence de scientificité et de technicité
Un marché en voie de professionnalisation accélérée
Dissiper les malentendus, changer de paradigme
8.2 Transversalités, jeux coopératifs et réseaux de prescription
La constellation interprofessionnelle du conseil patrimonial
Formes de prescription et prescription de formes
Le choix stratégique du regroupement des services et des compétences
Informer, initier et éveiller
De l’humilité à la frustration
8.3 Rapport à la SCI, rivalités professionnelles et moralité des rôles
Des représentations discordantes de l’usage sociétaire
L’enjeu de la consultation juridique et de la rédaction d’actes
La « guerre du conseil » ou l’entreprise distinctive
La loyauté comme clé d’une moralisation des relations
8.4 Conclusion
Chapitre 9. Praticiens/porteurs de parts : les équivoques d’une relation fiduciaire. Autres variations sur le thème de la confiance et du « je t’aime, moi non plus »
9.1 Le dessein didactique des praticiens
Dégrisement et souci maïeuticien
Une demande de sécurité et de simplicité
Infléchissements particuliers des trajectoires socio-patrimoniales
Le credo familialiste
« Le client, ce stratège » : une interactivité illusoire ?
9.2 Des conditions pratiques d'émergence et d'exercice de la confiance
Une confiance « nécessaire » et orientée
Des praticiens dans l’entourage immédiat : la durée et les sociabilités comme catalyseurs de la confiance
Réputation professionnelle et processus de fidélisation
Ce qui est donné, rendu, dû et négocié. Quelques aspects
Accommodements et errements déontologiques
9.3 Déceptions et défiance ou comment le porteur de parts en vient à jouer à l'expert
Des honoraires rédhibitoires…
… et des « déficiences » professionnelles
Réduire la distance avec les spécialistes institués
Contrariétés et idiosyncrasies
9.4 Conclusion
Chapitre 10. Génèse et modalités de l’organisation socio-juridique des groupes d’associés. « casting », intégration et solidarités
10.1 Recrutement, répartition capitalistique et attribution des tâches
Une très forte proportion de montages inégalitaires ou la prégnance d’une ligne « monarchique »
Types de recrutement
Parents, proches et pairs, garants d’une réussite projective
Des solidarités affectives et sociales aux solidarités légales
A chacun son rôle et son territoire. De ce qui est fait seul ou a plusieurs
10.2 De la gérance et de l'exercice du pouvoir. Fiction ou réalité collective ?
Davantage de gérances unipersonnelles et masculines
Leadership, compétences et charisme. Des effets d’assignation statutaire
Transpositions légales de l’ordre socio-symbolique
Autres visages du pouvoir : gérance putative et options tactiques
Attitude statutaire, attitude transactionnelle : une opposition indépassable ?
10.3 Reflets d'une dévolution patrimoniale « scénarisée »
Se dessaisir mais pas à n’importe quels prix
« C’est pas du papier bidon ! ». Transmission, mérite et collaboration
Eduquer, responsabiliser…
… surveiller, écarter
Jeux de parts et transitions fidéicommissaires
10.4 Conclusion
Chapitre 11. « Turbulences » contractuelles. Des forces et limites des normes sociétaires dans la gestion des crises d’associés
11.1 Des armes socio-juridiques pour prévenir et s'extraire des impasses relationnelles
Les cessions de parts, à mi chemin entre droit coutumier, liberté contractuelle et situations imprévues
Deux adjuvants du pacte sociétaire : les clauses d’agrément et de préemption
Promouvoir une « obligation de consensus »
Retrait, dédit et compensations financières ou quand les départs se monnayent
Instabilité temporelle et prédictions limitées
11.2 Avaries groupales et (r)éveils identitaires
Une égalité capitalistique embarrassante
Des associés « sans le sou ». Des effets de l’inégalité socio-économique
Une cohabitation et une gestion communautaires contractées
Des valeurs morales et des règles de conduite outragées
S’affranchir du regard de beaux-parents « curieux »
11.3 Insolubles conflits. Fractures, règlements de comptes et pourvois judiciaires
Des mésententes caractérisées et provoquées aux abus organiques. Quelques postures doctrinaires et jurisprudentielles.
Malaise dans la fratrie
Des ripostes au parfum de représailles
Les ressources d’une épouse offensée
Des médecins mégalomanes. Crise de croyance et crise de confiance
11.4 Conclusion
Conclusion
Bilan et enseignements du parcours dans l’univers sociétaire
Remarques en guise d’ouverture
Bibliographie
Références théoriques et méthodologiques générales
Famille, générations, amitié et sociabilités
Patrimoine, revenus, solidarités, héritage et transmission
Travail, mobilités, professions, groupes sociaux et socio-professionnels
Etudes urbaines, dynamiques spatiales, immobilier, logement et propriété
Droit des sociétés, des sociétés civiles et du contrat
Annexes
Annexe I. Profils des porteurs de parts et des praticiens
I-1 Profils des porteurs de parts (PDP) enquêtés et identification de leur(s) SCI
I-2 Profils des praticiens (PRAT)
I-3 Profils des praticiens (PRAT) enquêtés
Annexe II. Grilles d'entretien
II-1 Grille d’entretien pour les porteurs de parts (PDP)
II-2 Grille d’entretien pour les praticiens (PRAT)
Annexe III. Evolution des sociétés civiles immobilières par département entre 1995 et 1998
Annexe IV. Distribution des sièges sociaux de SCI et des lieux de résidence de leurs gérants
IV-1 Distribution des sièges sociaux de SCI et des lieux de résidence de leurs gérants dans la région lyonnaise depuis 1978
IV-2 Distribution des sièges sociaux de SCI et du lieu de résidence de leur gérant par arrondissement et quartiers-INSEE lyonnais depuis 1978
